ملخص التحفيظ العقاريPDF

ملخص التحفيظ العقاريPDF

    ملخص التحفيظ العقاري

    إجراءات التحفيظ العقاري بالمغرب, الاستثمار العقاري   pdf, التحفيظ العقاري, التحفيظ العقاري بالمغرب, التحفيظ العقاري بالمغرب pdf, الحقوق العينية, الشفعة في القانون المغربي, القانون العقاري المغربي, القانون العقاري المغربي pdf, المحافظة العقارية, تحفيظ, تحفيظ العقاري, ثمن التسجيل والتحفيظ في المغرب, رسوم التحفيظ العقاري بالمغرب, شرح القانون العقاري المغربي pdf, ظهير التحفيظ العقاري, قانون التحفيظ العقاري, قانون التحفيظ العقاري المغربي pdf, قانون المحافظة العقارية بالمغرب, قرارات محكمة النقض المغربية في المادة العقارية, كتب التحفيظ العقاري بالمغرب, محمد خيري, مسطرة التحفيظ العقاري, مسطرة التحفيظ العقاري بالمغرب  pdf إجراءات التحفيظ العقاري بالمغرب, التحفيظ العقاري بالمغرب, القانون العقاري المغربي, المسح العقاري بالمغرب, رسوم التحفيظ العقاري بالمغرب, رسوم التسجيل والتحفيظ العقاري بالمغرب, كتب التحفيظ العقاري بالمغرب, محاضرات في القانون العقاري المغربي droit immobilier
    ملخص التحفيظ العقاري
            


    يقوم النظام العقاري على ازدواجية تتمثل في وجود عقارات محفظة وهي الخاضعة لظهير التحفيظ العقاري لـ 12 غشت 1913 كما وقع تعديله وتتميمه بالقانون رقم 07-14 بتاريخ 22 نوفمبر 2011 والقانون رقم 08-39 المتعلق بالحقوق العينية، وعقارات غير محفظة تخضع لمقتضيات الفقه المالكي حسب ما استقر عليه العمل القضائي ، ولبعض الأعراف كما انه إذا قدم مطلب التحفيظ بشأن عقار ما، فيسمى عقارا في طور التحفيظ ويخضع لأحكام القانون 39-08 .
    ولقد كانت الملكية الخاصة في المغرب تخضع في تنظيمها قبل 12 غشت 1913، أو بالأحرى قبل الإستعمار، لقواعد الشريعة الإسلامية وبعض الأعراف فيما يخص العلاقات بين المواطنين، أما فيما يخص العلاقات بين الاجانب فكانت تخضع لبعض الاتفاقيات الدولية.
    وقد كانت الملكية في هذه الفترة مضبوطة ومنظمة لأن أحكام الشريعة الإسلامية تنص على ضرورة الكتابة، وخير دليل على قوة وصمود العقارات غير المحفظة هو بقاؤها إلى اليوم إلى جانب العقارات المحفظة تساهم في التنمية.

    ويعرف التحفيظ العقاري بأنه مجموع الإجراءات والعمليات التي ينبغي اتباعها لجعل العقار خاضعا لنظام التحفيظ العقاري ، والتي ترمي إلى تسجيل ملك عقاري في وثيقة رسمية تسمى بالسجل العقاري.
    والملاحظ أن نظام التحفيظ العقاري مر بعدة مراحل تبعا لتطور العصور، وقد ظهرت خلال هذا التطور اختلافات مهمة بين قوانين مختلف الدول في الميدان العقاري، الشيء الذي دفع ببعض الدول إلى محاولة توحيد قوانينها وأنظمتها العقارية وفقا للأنظمة التي أظهرت التجربة صلاحيتها.
    ومن بين الأنظمة التي عرفت بالدقة والتنظيم، يوجد نظام التسجيل العيني المستمد من نظام تونس، والذي ظهر في أستراليا وتبنته كثير من الدول  والتي يتخذ من الوضعية المادية للعقار أساس كل تنظيم.
    كما يوجد نظام التسجيل الشخصي الذي ظهر نتيجة التطور في بعض الأنظمة العقارية كفرنسا، والذي يتخذ من مالك العقار أساس كل تنظيم.
    إن العقار حينما يحفظ يكتسب وضعية قانونية جديدة تميزه عن العقار غير المحفظ وهو بهذا يخضع لإجراءات خاصة أثناء تحفيظه، حتى إذا انتهت كل هذه الإجراءات واتخذ المحافظ قراره بالتحفيظ، يتخذ العقار وضعية جديدة لا يمكن أن يخرج منها بعد ذلك.

    المبحث الأول : أهمية التحفيظ فى حماية الملكية العقارية

    العقار هو اساس المشاريع الصناعية والتجارية والسياحية وأداة لتحقيق الاستقرار والأمن والسلم الاجتماعي ، فهو الأرضية الصلبة التي تمكن الجميع من التعامل بكل ثقة واطمئنان ، والملكية بصفة عامة والملكية العقارية بصفة خاصة لا يمكن أن تؤول لصاحبها إلا بعد اعتماد كل الطرق والمساطر المحددة قانونا ، والتنصيص الدستوري على حق الملكية ثابت و مضمون بموجب الفصل 15 من الدستور المغربي لـ 2011 .
    وحتى يستطيع المتعامل مع العقار الاطمئنان إلى مركز ذلك العقار ، كان الشهر العقاري الذي يهدف إلى إخضاع العقار لتقنيات حديثة العهد تمنحه هوية يعرف بها من حيث مساحته و حدوده و مشتملاته و ارتباطه بشخص صاحبه وطريقة انتقاله والتصرفات التي تبرم عليه والحقوق التي له أو عليه ، حتى يكون المتعامل بهذا العقار على بينة من أمره ، فالشهر العقاري يهدف بالتالي إلى تنظيم هوية كل عقار وهو يشبه في ذلك البطاقة الوطنية التي تبين هوية الاشخاص .
    وهناك نظامان في العالم للشهر العقاري ، نظام شخصي و نظام عيني
    - النظام الشخصي :
     يعتمد على اسماء الاشخاص المالكين للعقارات من ناحية الترتيب والتسجيل فيه يكون وفقا لأسماء الاشخاص حيث تكون هذه الاشخاص مرتبة وفق الحروف الهجائية وإذا ما أريد التعرف على عقار ما يكفي معرفة اسم المالك ، بمعنى أن إشهار التصرفات القانونية يقع وفقا لأسماء الاشخاص وليس وفقا للعقار نفسه الذي لا ينظر إليه كوحدة مستقلة بذاتها ، فالعقارات طبقا لهذا النظام تحمل اسم المالك وهويته الكاملة وصاحب الحق العيني إن وجد .

    - النظام العيني :

     لا يعتمد على أسماء المالكين أو أصحاب الحقوق العينية بل ينظر للعقار كمركز و منطلق للاشهاد بحيث يكون للوحدة العقارية في ظل هذا النظام كيان مستقل ، فيخصص لكل عقار سجل خاص يسمى الرسم العقاري يحتوي على البيانات المتعلقة بالعقار من الناحية المادية والقانونية ويتضمن كل التعديلات الطارئة عليه ماديا أو قانونيا فيكون هناك تطابق مستمر بين الواقع وبين ما هو مقيد في الرسم العقاري فتكفي نظرة واحدة عليه لمعرفة ما لمالك العقار وما عليه من حقوق .

    - أهمية نظام التسجیل العیني :

     1- تحقيق الاستقرار للملكية العقارية
    2- تدعيم الائتمان العقاري
     3- توفير الحماية الكافية للمتعاملين مع العقار
    4- معرفة المركز القانوني للعقار ومعرفة مالكيه و الاحكام النهائية المثبتة له
    5- اتسامه بالدقة فهو ينظم الملكية العقارية ويوضح معالمها ويشيع الثقة بين المتعاملين

    - مبادئ  نظام التسجیل العیني :

     1- مبدأ التخصيص أو ما يسمى بالتنظيم العيني
     2- مبدأ التطهير
     3- مبدأ العلنية في التقييد
     4- مبدأ عدم سريان التقادم على الحقوق المقيدة
     5- مبدأ القوة الثبوتية للتسجيل



    ويتسم النظام العقاري المغربي بالازدواجية حيث نجد العقارات المحفظة المستمد من نظام الشهر العقاري الذي يستمد جذوره من النظام الاسترالي المعروف بنظام " تورانس " والمنظم بواسطة ظهير التحفيظ العقاري الصادر في 9 رمضان 1331 موافق 12 غشت 1913 المعدل بمقتضى القانون رقم 14.07 الصادر سنة 2011 و ظهير 19 رجب 1333 موافق 2 يونيو 1915 الملغى بمقتضى القانون رقم 39.08 "مدونة الحقوق العينية" ، وهناك نظام خاص بالعقارات غير المحفظة والذي يستمد أحكامه من مبادئ الشريعة الاسلامية وقواعد القانون المدني والذي أصبح يخضع لأحكام مدونة الحقوق العينية .
    نجد إلى جانب هذه الازدواجية تنوعا في طبيعة الاملاك الموجودة فهناك الأملاك العامة و الاملاك اراضي الجموع أي أراضي الجماعات السلالية ثم اراضي الاوقاف و اراضي الكيش ثم الملكية المشتركة للعقارات المبنية .
     و لإخضاع عقار معين لنظام التحفيظ لا بد من اتباع مجموعة من الاجراءات ، حيث تمر مسطرة التحفيظ بمراحل متسلسلة ابتداء من مطلب التحفيظ لدى الجهات المختصة مرورا بعملية الاشهار والتحديد لتمكين أصحاب الحقوق من ابداء ملاحظاتهم مع حق التعرض ، و حين لا يظهر أي متعرض يتخذ المحافظ قرارا إما بالتحفيظ وإنشاء الرسم العقاري وإما رفض التحفيظ ، فمسطرة التحفيظ قد تنتهي دون أي صعوبات خلال المرحلة الادارية لكن أحيانا تظهر تعرضات و قد تكون على حق أو بدون حق .
    الهيئة الادارية هي الملزمة بتطبيق كل القوانين المتعلقة بنظام التحفيظ العقاري ، أما الهيئة القضائية فمهمتها رقابية و تطهيرية بحيث تتولى الفصل في كل النزاعات التي تطرأ بشأن تطبيق نظام التحفيظ العقاري ، هكذا وزع المشرع الأدوار بين المحافظ العقاري والقضاء بشكل يتسع ويضيق بحسب ما اذا كانت العقارات والحقوق المرتبطة بتا محل نزاع أم لا .

    أهمية التحفيظ العقاري :

    1- الرسم العقاري هو المنطلق الوحيد لتحديد هوية العقار المحفظ ماديا و قانونيا فيكفي الرجوع إليه لمعرفة معالم العقار وأوصافه و مساحته و حدوده و مالكه والحقوق العينية المنشأة عليه.
     2- التحفيظ العقاري ينجم عنه إشهار جميع الحقوق والتغييرات المصاحبة للعقار من بدايته .
     3- الرسوم العقارية لها شرعية و قوة الثبوت ما لا يوجد في العقود المدنية الاخرى و ينجم عن ذلك تسهيل حركية الملكية العقارية و ضمان انتقالها واطمئنان المتعاملين  بها واستقرار الملكية العقارية بصفة عامة ، دائمة و مستمرة .
    شاهد ايضا :
    العقود المسماة PDF

    4- الزيادة في قيمة العقارات المحفظة وتشجيع البناء والتعمير
    5- تسهيل تهئية القروض ، إذ يعتبر الرهن الرسمي من بين الضمانات العينية التي تخول للدائن حق تتبع العقار ولو تغير مالكه وحق الاولوية في استيفاء الدين على بقية الدائنين
     6- استقرار المعاملات العقارية و خلق الثقة و طمأنة المقرضين الذين يعتبرون العقار المحفظ هو الضمانة الوحيدة لاسترداد أموالهم لأن السجل العقاري يعتبر بمثابة الحالة المدنية للعقار
     7- تطهير العقار من كل النزاعات وبالتالي الزيادة من قيمته والرفع من ثمنه و تشجيع الاستثمار و إقامة المشاريع الاقتصادية .
    نظرا لأهمية مسطرة التحفيظ خصها المشرع بتعديلات مهمة في قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07 والتي حلت الكثير من المشاكل التي كانت تعرقل عملية التحفيظ العقاري من بينها :
    1- تسريع وتيرة الاجراءات من نشر و اشهار و تحديد مع إمكانية اللجوء إلى طلب مؤازرة القوة العمومية لإنجاز بعض عمليات التحديد
     2- تحديد أجال معينة لكل من طالبي التحفيظ العقاري والمتعرضين
     3- حذف شهادة تعليق مختلف الاعلانات لدى الجهات الادارية والاعتماد على التبليغات المباشرة للأطراف مع الاشعار بالتوصل بواسطة المفوضين القضائيين أو بالطريقة الادارية
     4- حصر الجهة التي تتلقى التعرضات في المحافظة العقارية بدل الجهات الادارية
     5- إمكانية ممارسة التعرض على الحقوق المعلن عنها خلال مسطرة التحفيظ والمودعة طبقا للفصل 84 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07
    6- إلزام المحافظ باتخاذ القرارات الملائمة لطلبات التحفيظ والتعرض داخل أجل معين
     7- إلزام المحافظ العقاري بتعليل قراراته عند رفض التحفيظ مع تبليغه طالب التحفيظ مع إمكانية الطعن في قراره لدى المحكمة المختصة
    8- فرض غرامات رادعة ضد كل من يقوم بتقديم طلب التحفيظ أو تعرضه بكيفية تعسفية و بسوء نية
    9- النص على مسطرة التحفيظ الاجباري كوسيلة لتعميم نطاق التحفيظ العقاري في المناطق القروية خاصة . لكن عملية التحفيظ تبقى عملية تطوعية غير إجبارية إلا في حالات معينة .

    المبحث الثاني : مسطرة التحفيظ العقاري وأثرها في تثبيت الملكية العقارية

    التحفيظ العقاري هو الوعاء القانوني والهندسي الذي يؤطر الحقوق العينية والارتفاقات العقارية الواقعة على العقار بالشكل الذي يحفظها من كل منازعة ، و قد أبان المشرع عن المزايا التي يوفرها نظام التحفيظ العقاري من ذلك الصيغة النهائية للرسم العقاري وعدم قابليته للطعن ، والتوازن الذي اقره المشرع بين الاشهار الموسع و الاجراءات المسطرية ومبدأ التطهير القانوني والمادي للعقار ثم الاثر الانشائي والقوة الثبوتية علاوة على الضمانات لفائدة المؤسسات المالية .
    شاهد ايضا :



    ومسطرة التحفيظ العقاري مسطرة إدارية في الأصل مع إمكانية أن تتحول إلى مسطرة قضائية حالة وجود تعرضات لذلك فالجهة المكلفة بهذه العملية هي الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية .
     وقاعدة التطهير هي أهم نتيجة لمسطرة التحفيظ العقاري الفصل 1 و 62 من قانون التحفيظ العقاري رقم14.07 ، ويقصد بالتطهير تطهير العقار من جميع الحقوق التي كانت عالقة به قبل التحفيظ ولم يطالب بها أثناء مسطرة التحفيظ لأنه بمجرد صدور قرار التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري ينطلق مفعولها إزاء هذه الحقوق وتسمح للعقار بأن ينطلق من نقطة الصفر .
     وتتأسس قاعدة التطهير على مشروعية التسجيلات وحجيتها المطلقة حيث يعتمد هذا المبدأ على التحري والتدقيق قبل إجراء التسجيل حتى يتم تفريغ الحقوق المشروعة التي تستند إلى سبب صحيح في السجل العقاري ، والغاية من تقرير هذا المبدأ هو إعطاء التصرفات التي تقع بشأن العقارات نوعا من الاستقرار والثبات لكي تكون صالحة للاعتماد بحجيتها وجعل هذه الحجية مطلقة حتى يكون كل حق مقيد في السجل العيني يدل على الحقيقة وأن البيانات التي تقيد في السجل العيني تعتبر صحيحة .
     تمر مسطرة التحفيظ بمجموعة من الإجراءات تبتدئ بـإيداع مطلب التحفيظ مرورا بعملية التحديد المؤقت والتحديد النهائي وإمكانية قبول التعرضات إلى غاية تأسيس الرسم العقاري ، وتجري وفق إجراءات دقيقة حيث تخضع للنظام المقرر بمقتضى ظهير التحفيظ العقاري لـ 12 غشت 2013 المعدل والمتمم بمقتضى قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07 ، هذه الاجراءات يتعين احترامها و اتباعها سواء من طرف طالب التحفيظ أو من طرف المحافظ .
     فمطلب التحفيظ يعطي الاشارة للمحافظة العقارية لتبدأ في اتخاذ الاجراءات اللازمة لإدخال العقار ضمن نظام خاص و اعطائه رسما عقاريا يعتبر عنوان الحقيقة ونقطة الانطلاق الوحيدة لجميع الحقوق والتكاليف .

    - أهم المستجدات التي جاء بها القانون المتعلق بالتحفيظ العقاري

     على مستوى مسطرة التحفيظ العادية
    1- إضافة رئيس المجلس الجماعي إلى الجهات التي يتعين على المحافظ توجيه ملخص المطلب إليها و الاعلان عن التحديد  ف 15 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07
    2- الاستغناء عن شهادة التعليق والاقتصار على الاشعار بالتوصل  ف 15 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07
    شاهد ايضا :
    قانون التأمين PDF
    3- إمكانية تسخير القوة العمومية للضرورة من طرف وكيل الملك من أجل إجراء عملية التحديد بناء على طلب المحافظ أو من له مصلحة  ف 14 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07
    4- إمكانية إلغاء مطلب التحفيظ إذا لم يدل طالب التحفيظ بعذر مقبول داخل أجل شهر من تاريخ توصله بالإنذار يبرر تغيبه عن عملية التحديد أو عدم قيامه بما يلزم لإجرائها  13 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07
    5- إمكانية إلغاء مطلب التحفيظ عند تعذر إنجاز عملية التحديد مرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملك  ف 13 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07
    6- إمكانية إلغاء مطلب التحفيظ إذا لم يقم صاحب التحفيظ بأي إجراء لمتابعة المسطرة داخل أجل شهر من تاريخ إنذاره  ف 23 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07
    والراغب في التحفيظ سواء كان شخصا ماديا أو معنويا يتعين عليه القيام بتقديم طلب التحفيظ لدى المحافظة التي يقع العقار في دائرتها وفق النموذج المعد لذلك ، ثم يباشر المحافظ عندئذ إجراءات تنتهي إذا مرت المسطرة وفق الشكل المطلوب قانونا بتحفيظ العقار .

    - مطلب التحفيظ :

    يقصد به الطلب أو التصريح الذي يتقدم به المعني بالأمر أو نائبه القانوني ويسمى طالب التحفيظ إلى المحافظة العقارية ويهدف من ورائه إلى تحفيظ عقار ما سواء كان أرضا أو بناء .
    و قد حددت الفصول 10-11-12 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07الاشخاص المخول لهم حق تقديم طلب التحفيظ وحصرتهم في :
    شاهد ايضا :

    1- مالك العقار المطلوب تحفيظه أو نائبه القانوني وقد يكون شخصا ماديا أو معنويا .
     2- الشريك في الملك ، فمن يملك حصة مشاعة يتقدم بمطلب التحفيظ في اسمه واسم باقي الشركاء شريطة أن يعين اسماء الشركاء ونصيب كل واحد منهم ويكون مطلب التحفيظ باسم جميع الشركاء وتكون إجراءات التحفيظ في مواجهتهم جميعا وفي حالة تأسيس الرسم العقاري يقيد اسمهم جميعا على الشياع بحسب نسبة كل واحد منهم وفي حالة التعرض فإن المسطرة تكون في مواجهتهم جميعا باعتبارهم طلاب تحفيظ .
     3- كل من له حق من الحقوق العينية التالية : الانتفاع ، السطحية ، الزينة ، الهواء ، التعلية ، الحبس ، القانون الجديد حذف حق الاستعمال والسكنى وأضاف حق السطحية .
     4- كل من له حق من حقوق الارتفاق العقارية سواء نشأ هذا الحق بالوضعية الطبيعية أو بحكم القانون أو باتفاق المالكين لكن بشرط موافقة صاحب الملك .
    5- الدائن الذي لم يتلق دينه وقت استحقاقه وقام مباشرة بإجراءات الحجز العقاري بناء على حكم صدر لفائدته ضد مدینه
     6- الولي ناقص الاهلية و وصيه و مقدمه إذا كان يتمتع بحق من الحقوق العينية التي كانت تجيز له طلب التحفيظ بنفسه لو لم يكن ناقص الاهلية .

    - شكليات مطلب التحفيظ :

    1- بيانات طالب التحفيظ :

     الاسم والنسب وصفته ومحل سكناه وحالته المدنية وجنسيته و ان اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج . وفي حالة الشياع نفس البيانات لكل شريك مع التنصيص على حصة كل شريك ، أما إذا كان شخصا معنويا فيجب الادلاء ببيان تسميته وشكله القانوني ومقره الاجتماعي واسم ممثله القانوني .
    شاهد ايضا :
    صعوبات المقاولة PDF


    2- بيانات العقار موضوع التحفيظ :

    --وصف العقار و نوعه
    – مشتملات العقار من بناءات أو غرس – موقع العقار ومساحته
     – الحدود الطبيعية للعقار و ذكر أي رسم عقاري مجاور
     - الاسم الذي عرف به العقار أو الذي سيعطى له
    – أسماء الملاكين المجاورين
    – بيان الحقوق العينية العقارية المقررة على العقار – بيان القيمة التجارية للعقار وقت تقديم الطلب
     – بيان هل يملك الطالب للتحفيظ العقار كليا أو جزئيا
     – بيان أصل التملك مرفوقا بالحجج والادلة .
    وتطلب أحيانا وثائق أخرى حسب ما إذا كان العقار فلاحيا أم حضريا أم قرويا كشواهد التقسيم أو شهادة عدم الخضوع لنظام التجزئة العقارية أو المجموعات السكنية أو شهادة عدم الصبغة الفلاحية ، كما تودع مبالغ من المال تقابل المصاريف اللازمة لعملية التحفيظ .

    - سلطة المحافظ بشأن مطلب التحفيظ :

     لا يوجد أي نص صريح ينظم صلاحيات المحافظ لكن الفصل 72 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07 يقول " يتحقق المحافظ على الاملاك العقارية تحت مسؤوليته من هوية المفوت وأهليته وكذا صحة الوثائق المدلى بها تأييدا للطلب شكلا و جوهرا " ، وقد انقسمت الأراء حول صلاحية المحافظ و دوره في مراقبة المستندات والوثائق عند تقديم مطلب التحفيظ بين مؤيد و معارض و من يقف موقف الوسط .
    شاهد ايضا :

    فالرأي الأول يرى أن المحافظ لا يتوفر على الوسائل التشريعية والعملية التي تسمح له بالتأكد من صحة الرسوم المدلى بها تأييدا لمطلب التحفيظ شكلا و جوهرا و مطلب التحفيظ لا يعتبر في حد ذاته دليلا على الملكية وإنما مجرد افتراض لها وأن المحافظ لا يعتبر سلطة قضائية وليس له الصفة للحسم في صحة الرسوم والوثائق المدلى بها تأييدا لمطلب التحفيظ .
     بينما قال الاتجاه الثاني بأن المحافظ ملزم بفحص المستندات المؤيدة لطلب التحفيظ تفاديا لمحاولة السطو والترامي على ممتلكات الغير وهذه المراقبة تتم تحت مسؤوليته على غرار مسؤوليته المنصوص عليها في الفصل 72 من ظهير التحفيظ العقاري ، فيتعين تبعا لذلك على طالب التحفيظ أن يرفق طلبه بجميع الوثائق التي تثبت ملكيته للعقار وبعد التحقق من هذه المستندات تحت إشراف المحافظ في إطار إجراءات المسطرة الادارية للتحفيظ التي يشرف عليها المحافظ .
     ويرى هذا الاتجاه أن رقابة المحافظ كانت معطلة في ظل المقتضى القديم الذي كان يشترط عمليات الاشهار وعدم وجود أي تعرض رغم أن هناك مقتضى في القانون القديم كان يعطي للمحافظ صلاحية رفض مطلب التحفيظ بحجة عدم كفاية الحجج وهو ما أثار تناقضا في القانون القديم ، لكن المستجدات الجديدة لظهير التحفيظ العقاري جاءت بمجموعة من المقتضيات لحل هذا التناقض :
    1- يمكن للمحافظ خلال الاطلاع على الوثائق والرسوم المدلى بها رفقة مطلب التحفيظ أن يباشر نوعا من الرقابة القبلية على الوثائق المدلى بها وعلى الاقل النظر في كفايتها من عدمه
    2- يحق للمحافظ اتخاذ قرار بعدم إدراج مطلب التحفيظ لعدم كفاية الرسوم والوثائق وهو شيء غير رفض المطلب بل هو قرار بعدم إدراج المطلب .
    3- قبول المحافظ إدراج المطلب من خلال اطلاعه الأولي على الوثائق يمنعه من إعادة تقديرها من جديد وبصفة نهائية بعد انتهاء مسطرة التحفيظ إذ لا يحق له أن يرفض مطلب التحفيظ بعدم كفاية الحجج .
     الاتجاه الثالث يذهب إلى الاعتدال والوسطية ويرى أنه اذا كان طالب التحفيظ يعزز طلبه بجميع الوثائق فلا يجوز للمحافظ رفض مطلب التحفيظ وإلا كان قراره قابلا للطعن أمام القضاء ، أما تقديم مطلب التحفيظ بدون وثائق فمن شأنه التشجيع على كثرة تقديم طلبات التحفيظ الكيدية وهو ما سيكون له أثر سلبي على استمرار المعاملات العقارية فيجب أن يكون مطلب التحفيظ مرفقا بالوثائق والحجج ويخضع لرقابة مزدوجة قبلية عند تقديم المطلب وبعدية حيث يقوم المحافظ بعد اتخاذ قرار التحفيظ بفحصها ودراستها فغذا تبين عدم كفايتها أو عدم صحتها أمر برفض مطلب التحفيظ .
    وهذا ما ذهب إليه المجلس الاعلى – محكمة النقض حاليا – في قراره الذي جاء فيه " إن موضوع هذه الدعوى هو تعويض الضرر الناتج عن السير المعيب لعملية التحفيظ حيث لم يتحقق المحافظ من مطابقة الوثائق على القطعة المراد تحفيظها ، فالمحافظ ملزم بالقيام بكافة الوسائل للتحقق من ثبوت حق طالب التحفيظ بما فيه موقع القطعة المراد تحفيظها وحدودها ، المحافظ ارتكب خطاً تقصيريا
    واضحا بمثابة الخطأ الجسيم حيث لم يقم بما يوجبه القانون ..." 25 مارس 1991 .

    وسائل إشهار مطلب التحفيظ وقصورها

    اختار المشرع أن يكون لعملية التحفيظ القدر الكافي في الشهر حتى يحيط بها الجمهور ويتهيأ من يعنيه أمر التحفيظ للدفاع عن حقه، فبعد أن يتلقى المحافظ مطلب التحفيظ ينشر إعلانا به عن طريق مجموعة من الوسائل المتاحة إلا أن هذه الوسائل لا تؤدي الغاية المرجوة منها «الفقرة الأولى» ثم يقوم بعملية التحديد المؤقت من خلال توجيه استدعاء لحضور التحديد المؤقت التي تعتبر محطة أساسية في إخبار عموم الناس إلا أن هذه العملية كذلك يشوبها بعض القصور «الفقرة الثانية».

    الفقرة الأولى: محدودية الوسائل المقررة لإشهار مطلب التحفيظ.

    أحدث المشرع المغربي في ظل ظهير التحفيظ العقاري مجموعة من الوسائل للإشهار وسوف نتحدث عنها وفق ما يلي :

    1-النشر في الجريدة الرسمية.

    مباشرة بعدما يتوصل المحافظ بطلب التحفيظ يقوم بوضع ملخص لأهم البيانات التي يتضمنها هذا المطلب، وذلك داخل أجل عشرة أيام من تاريخ إيداع المطلب «الفصل    17 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07  » والملاحظ أن هذا الأجل لا يحترم في بعض الحالات بدعوى تراكم طلبات التحفيظ وقلة الوسائل والأطر.
    وقد تم تلافي التأخير في النشر منذ إحداث الجريدة الرسمية التي تختص بإعلانات التحفيظ العقاري وتصدر كل يوم أربعاء بمقتضى المرسوم رقم 2.98.1031 الصادر بتاريخ 2 دجنبر 1998 ، وبالتالي فالهدف من نشر مطلب التحفيظ بالجريدة الرسمية هو إخبار أكبر عدد ممكن من الناس.
    إلا أن الواقع وإكراهاته يفيد أن تقنية النشر بالجريدة الرسمية لا تؤدي وظيفة الإشهار بالشكل المطلوب لأن غالبية الناس لا يعلمون بوجود الجريدة الرسمية وحتى إذا علموا بها فإنهم لا يتتبعون نشراتها إما لجهل القراءة أو لعدم الوعي والاهتمام، وهذا يعني أن النشر بالجريدة الرسمية وسيلة غير ناجعة يجب الاستغناء عنها .
    إذن فكيف يعقل مثلا أن نطلب من الفلاح والحرفي والعامل الذين يجهلون وجود شيء اسمه الجريدة الرسمية تتبع إعلاناتها حتى يستطيعون اكتشاف إعلانات تتعلق بمطالب تحفيظ عقار قد يملكون كلا أو بعضا منه أو يملكون عليها حقوق عينية، مع العلم بأن إمكانياتهم الثقافية والمادية محدودة وأن فرص اتصالهم بها ضئيلة جدا نظرا لبعدهم في غالب الأحيان عن المراكز الحضرية، وإن ميدان استغلال الجريدة الرسمية في بلادنا محدود جدا، كما يظهر ذلك الواقع المعاش، فالإدارات والشركات ومكاتب الأبحاث والمحامون والقضاة وأساتذة القانون وحدهم الذين يتتبعون نشرات الجريدة الرسمية .

    2- التعليق لدى المحكمة الابتدائية :

    فضلا عن النشر بالجريدة الرسمية، أشار ظهير التحفيظ العقاري إلى وسائل أخرى للإشهار وهي التعليق لدى المحكمة الابتدائية حيث يقوم المحافظ العقاري بإرسال نسخة من مطلب التحفيظ الإعلان عن إجراء التحديد المؤقت إلى المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرة نفوذها العقار لتعليقه في لوحة الإعلانات . إن التعليق لدى المحكمة الابتدائية لا يعطي إلا نتائج جد ضئيلة ولا تمكن هذه العملية إلا عددا قليلا من الأفراد للإطلاع على عملية التحفيظ وذلك الأسباب التالية :
    - لجهل عدد كبير من الأفراد لمحتوى هذه التعليقات.
    - لعدم التنظيم الذي تتسم به هذه التعليقات، فكثيرا ما نلاحظ على لوحات النشر بالمحاكم، إعلانات متراكمة ومختلطة بعضها يتعلق بالمحجوزات وبعضها يتعلق بالبيوعات القضائية .
    - لبعد المسافة بين مقر المحكمة ومحل سكنى طالب التحفيظ بحكم اتساع دائرة اختصاص المحكمة الابتدائية التي يقع فيها العقار المطلوب تحفيظه

    3- التعليق لدى السلطة المحلية :

    إن التعليق بمقر قيادة المنطقة الموجود بها العقار موضوع التحفيظ، وكذا مقر الجماعة يعطي نتائج لا بأس بها نظرا للاتصال المستمر والمتبادل بين الأفراد والسلطات المحلية، والجماعات ومع ذلك ففوضى التعليق وتراكمها نشاهدها أيضا في لوحات النشر الموجودة بمقرات السلطة المحلية والمجالس الجماعية وإذا كانت إعلانات المحاكم محدودة النوع فإن الإعلانات الإدارية التي تتعلق بالقيادات والدوائر أو الجماعات لا حصر لها، حيث تتوصل كل جهة بإعلانات كثيرة ومن جهات مختلفة قصد التعليق، مما لا تتسع مع حجم اللوحات، المعدة لذلك فيقع الجمهور في خلط يجعلهم ينفرون حتى من مشاهدة تلك اللوحات .

    الفقرة الثانية : الاستدعاء لحضور عملية التحديد المؤقت.

    تعتبر مرحلة الاستدعاء لحضور التحديد المؤقت مرحلة مهمة في إجراءات ومحطة أساسية في إخبار عموم الناس حيث يتم إبلاغ كل ما يعنيه أمر التحفيظ عن طريق الاستدعاء لحضور التحديد والإطلاع على مطلب التحفيظ، وتتضمن هذه الاستدعاءات الدعوة إلى الحضور شخصيا أو بواسطة نائب بوكالة صحيحة وذلك للمشاركة في عملية التحفيظ وسوف نتحدث في هذه النقطة عن الأشخاص الممكن استدعائهم لحضور عملية التحديد المؤقت وكذلك بعض الثغرات التي تتمخض عن عملية التحديد المؤقت .

    1- الأشخاص الواجب إخبارهم بأمر التحفيظ

    تستعمل هذه العملية خاصة فيما يتعلق بالتحديد، حيث يستدعى طالب أو طلاب التحفيظ وذوو الحقوق العينية والتحملات العقارية وكذا الجوار المصرح بهم والمتدخلون ، هذا ما نصت عليه الفقرة الثالثة من الفصل 19 من القانون رقم 14.07 «... يستدعي المحافظ على الأملاك العقارية شخصيا لهذه العملية بواسطة عون من المحافظة العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية أو بأي وسيلة أخرى للتبليغ :
    1-        طالب التحفيظ.
    2-        المجاورين المبينين في مطلب التحفيظ.
    3-        المتدخلين وأصحاب الحقوق العينية والتحملات العقارية المصرح بهم بصفة قانونية وتتضمن هذه الاستدعاءات الدعوة لحضور عمليات التحديد شخصيا أو بواسطة نائب بوكالة صحيحة».

    2- بعض صعوبات التحديد المؤقت

    فعندما يتم إخبار الأشخاص لحضور التحديد المؤقت التي يشرف عليها المحافظ العقاري بمساعدة مهندس محلف من مصلحة المسح والتصميم وغالبا ما ينيب المحافظ هذا الأخير عنه في عملية التحديد ويبين طالب التحفيظ أو من ينوب عنه حدود العقار المراد تحفيظه، ويحق لكل من يهمه الأمر أن يبدي بملاحظاته، ثم يقوم المهندس بوضع علامات الحدود والأنصاب سواء على الدائرة التي عينها طالب التحفيظ أو على الدائرة محل النزاع بعد هذه العملية يحرر المهندس المساح محضرا بكل ما تم، ويبين من خلاله تاريخ ووقت العملية الأسماء الشخصية والعائلية للحاضرين وصفاتهم ومختلف الأحداث التي وقعت أثناء العملية وتصريحات الأطراف، ويوقع المهندس المساح هذا المحضر كما يوقعه جميع الحاضرين وإذا كان أحدا يجهل التوقيع يشير إلى ذلك في المحضر ومن خلال ما تقدم يتبين أن عملية التحديد تعتبر وسيلة إشهار فعالة، ذلك أن التجمع الناتج عن التحديد المؤقت يلفت الانتباه ويثير السؤال حول سبب هذا التجمع فيشيع الخبر بين أبناء المنطقة الأمر الذي يتيح الفرصة لكل من لهم مصلحة في ذلك أن يتعرض على مطلب التحفيظ.
    فعلى الرغم من الدور الإشهاري الذي تلعبه عملية التحديد المؤقت في إخبار الغير فهناك بعض الثغرات التي تقلل من أهميتها حيث أن الشخص الذي يقوم بهذه العملية هو المهندس الطبوغرافي هذا الأخير يعد خبيرا تقنيا وهندسيا وليس له أي تكوين قانوني يسمح له بمعاينة العقار معاينة قانونية وتسجيل الملاحظات القانونية المهمة، فكيف إذن يمكن لهذا المهندس أن يميز مثلا بين أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار وذوي التحملات العقارية .

    المبحث الثالث : مؤسسة التعرض وأثرها فى حماية الملكية العقارية

    التعرض هو ادعاء يقوم به أحد من الغير ضد طالب التحفيظ بمقتضاه ينازع في أصل حق الملكية أو في مدى هذا الحق أو حدود العقار أو يطالب بحق عيني مترتب له على هذا العقار وينكره عليه طالب التحفيظ الذي لم يشر إليه في مطلبه .
    والتعرض من أهم المقتضيات القانونية التي جاء بها ظهير 14.07 ، وهو يشكل ضمانة اساسية لا يمكن الاستغناء عنه لكونه أحد دعائم نظام التحفيظ العقاري ووسيلة من وسائل التطهير المسبق للحقوق المزمع تحفيظها وبالتالي تحقيق التوازن بين الحجية المطلقة للرسم العقاري و بين حماية الحقوق القابلة للتسجيل . التعرض وسيلة قانونية يمارسها الغير للحيلولة دون إتمام إجراءات التحفيظ خلال الأجال المحددة قانونا يكون الهدف منه إيقاف إجراءات التحفيظ من طرف المحافظ وعدم الاستمرار لحين وضع حد للنزاع ، وبما أن التعرض وسيلة قانونية فقد خصه المشرع بعدة ضوابط وقواعد منظمة وحصر الجهات التي يمكنها التعرض و إلزام المتعرض بتقديم التعرض وفق الشكليات و الأجال المنصوص عليها قانونا من أجل حماية حقوق الاغيار أثناء المرحلة الادارية للتحفيظ حتى يخرج الرسم العقاري في قوة ثبوتية مطلقة .

    - أشكال التعرض على مطلب التحفيظ

    ويتخذ التعرض أشكالا متعددة بحسب الزاوية التي ينظر إليه منها :

    1- التعرض الفردي :

     فيكون المتعرض شخصا واحدا يتعرض على كل العقار أو جزء منه

     2- التعرض الجماعي :

     فيكون هنا طالب التحفيظ في مواجهة مجموعة من المتعرضين يتقدمون باعتبارهم مالكين على الشيع للمطالبة بحقوقهم أو أنصبتهم

     3 - التعرض المتعدد :

    ويكون طالب التحفيظ في مواجهة عدد من المتعرضين لكل منهم مزاعمه

     4 - التعرض المتبادل :

     حيث يكون هناك مطلبان للتحفيظ العقارين متجاورين ويتبين بأنهما متداخلان فى بعض الاجزاء مما يترتب عنه كل منهما وضعية المتعرض للاخر .

    - نطاق تطبيق التعرض والجهات المؤهلة لتلقيه

    أولا - نطاق تطبيق التعرض

    * نطاق التعرض من حيث الاشخاص :

     لم يضع المشرع في الفصل 24 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07 أي عرقلة أمام الأشخاص الذين يريدون التعرض خلال أجل شهرين ابتداء من تاريخ نشر الاعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية وذلك في حالة :
     1- المنازعة في وجود حق الملكية لطالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو حدود العقار
     2- الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري المزمع تأسيسه
    3- المنازعة في حق وقع الاعلان عنه في الفصل 84 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07هكذا فتح المشرع الباب أمام أي شخص يرى نفسه متضررا من مطلب التحفيظ شريطة توفر شروط الدعوى من صفة و مصلحة وأهلية .
     وهو ليس مقتصرا على الاشخاص الماديين بل يمكن أن يمارسه الاشخاص المعنويين فالدولة مثلا لها حق التعرض ضد كل من يمس الأملاك الخاصة بها كما أن مطلب تحفيظ ارض جماعية يخول للخواص حق التعرض إذا كان يمس حقوقهم .
     وإذا كان حق التعرض مخولا للمتضرر أو من ينوب عنه فإنه مكفول أيضا للقاصرين وناقصي الاهلية والغائبين عن طريق أوصيائهم أو ممثليهم الشرعيين أو و كيل الملك أو القاضي المكلف بشؤون القاصرين أو القيم على أموال الغائبين شريطة أن يدلي بالوثائق التي تبين ذلك .

    * نطاق التعرض من حيث الحقوق :

     أعطى المشرع للمنازع في وجود حق الملكية لعقار موضوع تحفيظ إمكانية التعرض على الوعاء العقاري وهو ما يسمى بالتعرض الكلي أو جزءا فقط من العقار ويسمى تعرضا جزئيا وفي هذه الحالة يجب تحديد الاجزاء المتعرض عليها إما عن طريق التحديد الأولي أو التكميلي .
    أما في حالة النزاع بشأن مدى حق الملكية في عقار مشترك على الشياع حيث ينازع أحد الشركاء شريكه في نصيبه أو ممارسة حق الشفعة أو نزاع حول حدود العقار فيمكنه المطالبة بتعديل الحدود  بتحديد تكميلي 

    .

    ثانيا : الجهات المؤهلة بتلقي التعرضات

    - المرحلة الادارية للتعرض

    1- تقديم التعرض أمام المحافظ :

     يمكن تقديم التعرض أمام المحافظ بصورة أصلية باعتباره المعني الأول بتلقي التعرضات بموجب الفصل 15 من قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07

     2- تقديم التعرض امام المهندس أثناء إجراء عملية التحديد :

    نفس الفصل أعطى الحق للمتعرض تسجيل تعرضه أمام المهندس المساح الطوبوغرافي المنتدب أثناء إجراء التحديد ففي اليوم المعين للتحديد يحضر جميع الأشخاص الذي لهم علاقة بالعقار موضوع التحديد بناء على الاستدعاء

    الموجه من طرف المحافظ طبقا للفصل  19 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07 حيث يتم استدعاء كل من طالب التحفيظ والمجاورين المبينين في مطلب التحفيظ والمتدخلين وأصحاب الحقوق العينية و التحملات العقارية المصرح بهم وتكون الدعوة لحضور التحديد شخصية أو بواسطة نائب بوكالة .

     - القواعد المنظمة لتقديم التعرض على مطلب التحفيظ :

     وضع لها المشرع قواعد قانونية من حيث الشكل وكذا المستندات الواجب تقديمها والتي يؤسس عليها المتعرض الحق المتعرض عليه .

    * عدم تقييد التعرض بشكل معين :

     أعطى المشرع إمكانية تقديم التعرضات كتابة أو شفويا والواضح هو تبسيط الاجراءات تسهيلا للتواصل بين المحافظ والمهندس و بين المتعرض ، وسواء كان التعرض كتابة أم شفويا فإنه يخضع النفس الاجراءات ويشمل نفس البيانات حيث يحرر محضر بحضور المتعرض في نسختين تسلم له نسخة منها وإذا تم التعرض لدى المحافظة العقارية سجل في سجل التعرضات طبقا للفصل 25 قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07 .

    * مستندات التعرض ومؤيداته :

    فرض المشرع على المتعرض تقديم الحجج والمستندات المؤيدة لتعرضه لتأكيد الحق المدعي إثباته كما يجب عليه الإدلاء باسمه وحالته المدنية واسم الملك ورقم التحفيظ وطبيعة الحق المدعی و مدی الحق موضوع النزاع وتوضيح هل هو تعرض كلي أو جزئي مع ذكر المقدار وفي حالة كان نائبا يجب الادلاء بالنيابة .
     والأدلاء بالوثائق حدده المشرع في أجل شهر واحد ابتداء من يوم تسجيل التعرض تحت طائلة اعتبار التعرض لاغيا .

    - التعرض الاستثنائي :

     التعرض يجب تقديمه في أجل شهرين من تاريخ الاعلان عن انتهاء تحديد بالجريدة الرسمية لكن يبقى لكل قاعدة استثناء وقد رخص الفصل 29 قانون التحفيظ العقاري رقم   14.07 قبول التعرض من المحافظ العقاري بصفة استثنائية ما دام ملف التحفيظ لم يوجه إلى كتابة ضبط المحكمة الابتدائية المختصة وقد جاء قانون 14.07 بتعديلات بخصوص التعرض الاستثنائي أهمها :
     1- حصر الجهة المختصة بذلك في المحافظ العقاري
     2- النص صراحة على إمكانية قبول التعرض الاستثنائي
    3- النص صراحة على إلزام صاحبه بتقديم الوثائق المبينة لعدم تقديم التعرض داخل الأجل ويبقى هذا الاستثناء رهينا بعدم توجيه الملك إلى المحكمة الابتدائية وبالتالي رفضه أو قبوله يبقى من اختصاص المحافظ و هي سلطة تقديرية له غير قابلة للطعن .

    المرحلة القضائية للتعرض :

     بعد فشل محاولة الصلح التي يقوم بها المحافظ يتم اللجوء إلى القضاء وهذه المرحلة معقدة وقد جاء قانون 14.07 بمستجدات في هذا الخصوص أهمها :
     1- فرض أجل محدد لإيداع الوثائق والحجج وأداء الرسوم المتعلقة بالتعرض
    2- فرض أجل محدد لإرسال ملف مطلب التحفيظ المثقل بالتعرض إلى المحكمة
    3. حصر الجهات المكلفة بتلقي التعرض في المحافظ
    4- تحديد اختصاصات كل من المحافظ العقاري و قاضي التحقيق
    5- تخويل المحكمة الحق في الفصل بين المتعارضين فيما بينهم وتحديد حق كل منهم
    6- تحديد طرق الطعن بخصوص قضايا التحفيظ والجهاز القضائي يتدخل إما عند وجود تعرض على مسطرة التحفيظ وإما بمناسبة الطعن في قرارات المحافظ و اثارة مسؤولياته .
    وهو يؤدي وظيفة مركزية في حل المنازعات العقارية التي تفرزها مسطرة التحفيظ العقاري ، فبعد محاولة الصلح التي يقوم بها المحافظ وبعدما يتبين له أن كل طرف متمسك بحججه غير مستعد أن يغير رأيه يحيل الملف غلى القضاء وهي المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها فيعين رئيس المحكمة قاضيا يتكلف بمهمة تهيئ القضية والبحث والتقصي وله كامل السلطة التقديرية لإصدار الحكم.
     المشرع من خلال المرحلتين الادارية والقضائية أعطى للأطراف كامل الوسائل للدفاع عن حقوقهم كما أنه فرض عقوبات و غرامات على من يمارس التعرض بصفة تعسفية .

    المبحث الرابع : تأسيس الرسم العقاري وآثاره

    الفقرة الاولى : تأسيس الرسم العقاري

    خلال الثلاثة أشهر الموالية لانصرام اجل التعرض يقوم المحافظ على الاملاك العقارية بتأسيس الرسم العقاري بعد التحقق من إنجاز جميع الإجراءات المقررة ومن شرعية الطلب وكفاية الحجج المدلى بها وعدم وقوع أي تعرض، هذا في حالة عدم وجود تعرضات، وفي الحالة التي توجد فيها تعرضات ويحال الملف على المحكمة، و يصبح الحكم نهائيا ويكون مؤيدا لطلب التحفيظ فإن المحافظ العقاري يقوم كذلك بتأسيس الرسم العقاري بعد أن تحيل عليه المحكمة ملف التحفيظ .الرسم العقاري يتضمن وصفا مفصلا للعقار مع حدوده وبيان الأملاك المجاورة والملاصقة له ونوعها ومساحتها،إضافة إلى الإسم الشخصي والعائلي للمالك ومحل سكناه وحالته المدنية وجنسيته وإن اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج وكل اتفاق تم طبقا لمقتضيات المادة 49 من مدونة الأسرة، ويتضمن في حالة الشياع نفس البيانات المذكورة أعلاه بالنسبة لكل شريك مع التنصيص على نصيب كل واحد منهم،أما إذا كان المالك شخصا اعتباريا فيجب بيان تسميته وشكله القانوني ومقره الاجتماعي وممثله القانوني،كما يتضمن كذلك -الرسم العقاري- بيان الحقوق العينية العقارية المترتبة عن العقار، ويعطى لهذا الرسم العقاري رقما ترتيبيا واسما خاصا به، ويلحق به تصميم العقار.
    ويمكن للمالك المقيد أن يطلب تغيير اسم العقار وينشر هذا الطلب في الجريدة الرسمية، ويقيد في سجل الإيداع.
    وللمالك دون غيره الحق في أخذ نظير من الرسم العقاري ومن التصميم الملحق به،ويشهد المحافظ بصحتهما بإمضائه ووضع خاتم المحافظة العقارية عليهما، وفي حالة الشياع لا يسلم إلا نظير واحد للشريك المفوض له لذلك أما باقي أصحاب الحقوق العينية فيمكنهم الحصول على شهادة خاصة بالتقييد فقط.

    الفقرة الثانية : آثار الرسم العقاري

    يترتب على تأسيس الرسم العقاري بطلان ما عداه من الرسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة فيه، كما يعتبر هذا الرسم نهائيا ولا يقبل الطعن ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة لكل الحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه.والحقوق غير المقيدة على الرسم العقاري تعتبر في حكم العدم ولا يمكن إقامة أي دعوى عينية أو أي حق عيني على العقار.
    ثم إن التقادم لا يكسب أي حق عيني على العقار المحفظ في مواجهة المالك المقيد كما لا يسقط أي حق من الحقوق العينية المقيدة بالرسم العقاري، ويمكن للمتضررين من التحفيظ أن يطالبوا بالتعويض فقط في حالة التدليس عن طريق رفع دعوى شخصية بأداء التعويضات ضد مرتكب التدليس ويمكن للمتضررين من التحفيظ في حالة إعسار المدلس أن يلجأ إلى صندوق التأمينات المحدث بمقتضى الفصل 100 من هذا القانون من أجل الحصول على التعويض.

    المبحث الخامس : قاعدة التطهير وإدماج الملكية العقارية في التنمية

    بمجرد صدور قرار التحفيظ يترتب عن ذلك آثار أهمها تطهير العقار من جميع الحقوق السابقة وبالتالي تثبيت الحقوق العينية والشخصية وتثبيت الملكية بصفة نهائية مما تكون له نتائج اقتصادية وتنموية مهمة 

    - الاثار القانونية والاجتماعية لقاعدة التطهير

    * الاثار القانونية لقاعدة التطهير :

     تتجلى أساسا في تثبيت الملكية والحد من المنازعات وتوفير الأمن العقاري ومن ثم أصبح مبدأ الأمن القانوني وما يتفرع عنه كالثقة واستقرار المعاملات أهم ما تتوخاه قاعدة التطهير باعتباره آلية أساسية لاستقرار المعاملات التجارية والمالية وإدماج الملكية العقارية في مسار التنمية .

     أولا : توفير الأمن العقاري

    الرسم العقاري له قوة قانونية لا تقبل النزاع مما يوفر الطمأنينة والأمن لمالك العقار ، هذه القوة نابعة من الدقة التي تتميز بها مسطرة التحفيظ والتشخيص العلمي للعقار وحدوده و أوصافه ومعالمه وتصاميمه التي يقوم بها مهندسون مؤهلون ، هذا الأمن العقاري يؤدي إلى رابطة قوية بين العقار و مالکه ويحد من الهجرة القروية كما أنه يحد من مشاكل الخوف من التغيب عن العقار لمدة طويلة .

     ثانيا : الحد من المنازعات

     مع خاصية الاشهار والتطهير التي يتميز بهما نظام التحفيظ العقاري فتثبيت الرسم العقاري ينهي نهائيا مسألة المنازعات حول العقار و سؤال مشروعية الملكية فهو يحدد مالك العقار الحقيقي والمساحة والطبيعة و المشتملات ويضمن حقوق المالك بصورة قارة ومستمرة ويحميه من التعرض للترامي من الغير بحجة عدم الاستعمال أو ضياع العقار هذه الضمانات يحققها التطهير حتى بالنسبة لأصحاب الحقوق التبعية المترتبة عن العقارات المحفظة .

    * الاثار الاجتماعية لقاعدة التطهير :

     يلعب دورا هاما في التنمية الاجتماعية للبلد خصوصا في تهيئة المجال العقاري و تنمية المدن

    أولا : تهيئة المجال العقاري

     فالمجال العقاري يمكن أن يحقق تنمية اقتصادية واجتماعية والسياسة العقارية الناجحة كفيلة بالحد من المضاربات العقارية التي تؤثر سلبا على الاستثمار و على النمو الاقتصادي للبلاد ، وتهيئة المجال العقاري تعني تنظيمه وتحديد دائرة نشاطه وهي من أوليات السياسة العقارية ، وعمليات التجزئات العقارية تدخل في هذا الباب .

    ثانيا : تنمية المدن

     أي تهيئ المجال للأراضي السكنية المجهزة و الاراضي المخصصة للمرافق العمومية والاجتماعية وأخرى للاستثمار والصناعة و بما أن النمو الديمغرافي يتزايد في المدن كان لا بد من تنمية المدن وتوسعة شبكتها عن طريق شق الطرق وبناء المرافق الاقتصادية والاجتماعية والثقافية والرياضية وبناء العمارات والسكن الاجتماعي وإحداث التجزئات العقارية المنضبطة لأحكام التحفيظ العقاري ثم المساحات الخضراء والأسواق والمناطق الصناعية والتجارية .

    * الاثار الاقتصادية لقاعدة التطهير :

    يعج التطهير الية من اليات التنمية الاقتصادية فاستقرار الملكية العقارية لا بد أن تكون له أثار ايجابية على التنمية الاقتصادية فتثبيت الملكية العقارية وحمايتها قانونا يؤدي إلى الاستغلال الأمثل لهذه الملكية واستثمارها ماديا وماليا كما أن ازدهار القروض البنكية خاضع أساسا للضمان الذي خٌوله استقرار المعاملات العقارية  .

    أولا : تنمية المشاريع الفلاحية

     اعادة تنظيم العالم القروي ، حسن استغلال الممتلكات العقارية ، تنظيم الوضعية العقارية القروية ، الاستقرار العقاري والحد من المنازعات ، تحسين استغلال الاراضي الفلاحية ، الحصول على قروض ، دعم التعاونيات الفلاحية ، إنتاج فلاحي أكبر ، المساهمة في تجهيز الاراضي و مساعدة المقاولات الفلاحية .

    ثانيا : تنشيط الانعاش العقاري

     إنجاز مشاريع سكنية كبرى ، مرافق اجتماعية ، أراضي مخصصة للاستثمار ، انعاش القرض العقاري والسياحي ، تمويل المشاريع العقارية تنشيط حركة البناء .

    ثالثا : تشجيع الاستثمار

    استقرار المعاملات العقارية لا بد أن ينعكس ايجابا على الاستثمار و يشجعه ويفتح الابواب أمامه ، والعقار من بين أهم الميادين الاستثمارية الذي يستقطب أموالا ضخمة والعقار الركيزة الصلبة لأي استثمار ، فلا استثمار بدون وعاء عقاري قوي و أرضية عقارية صلبة ثابتة صالحة لبناء المشاريع الاقتصادية ، و واضح أن التحفيظ يساهم في الرفع من قيمة العقار في الكبرى فوق العقار المحفظ لأنه يكون ملكية ثابتة غير قابلة للنزاع ولا تقبل الطعن . 

      لا تنسونا ووالدينا من صالح الدعاء

    1. ارجوا منكم ان ترسلوا لي هذا الملخص pdf على gmail وشكرا

      ردحذف
      الردود
      1. مرحبا أخي فقط زودني بحسابك على جيمايل وسارسله لك لأنك تعلق بحساب غير معرف

        حذف
      2. أرجوا إرساله لي في Gmail وشكراً

        حذف
    2. هل لكم أن ترسلوه لي على الإيميل ؟

      ردحذف

    3. جزاكم الله خيرا ،الى كان ممكن ان ترسلوه لنا عبر الاميل .وشكرا.

      ردحذف
    4. غير معرف15:21

      hamdi19946@gmail.com
      je vous prie de me l'envoiyer

      ردحذف
      الردود
      1. المرجوا ارساله عبر E_mail اخواني جزاكم الله خيرا

        حذف
    5. هذا هو حسابي ارجوا منكم الارسال،
      Ahmedsghiouri0@gmail.com

      ردحذف
    6. ارسله لي في حسابي الله يسهل عليك

      ردحذف
    7. المرجو ارسال نسخة من التلخيص

      ردحذف
    8. المرجو ارسال نسخة على شكل pdf جزاك الله ألف خير
      elkhadime565@gmail.com

      ردحذف
    9. ارسله لي اخي labihi123baddi@gmail.com

      ردحذف
    10. المرجو الإرسال أخي

      ردحذف