الحقوق العينية PDF ( ملخص شاامل و رائع لتفوق في الاختبارات والمباريات)

الحقوق العينية PDF ( ملخص شاامل و رائع لتفوق في الاختبارات والمباريات)



ملخص الحقوق العينية


الحق الشخصي , الحق العيني, الحق العيني والحق الشخصي, الحقوق, الحقوق الشخصية, الحقوق العينية, الحقوق العينية الاصلية, الحقوق العينية الاصلية والتبعية, الحقوق العينية التبعية, الحقوق العينية العقارية, الحقوق العينية العقارية في القانون المغربي, الرهن الحيازي, الرهن الحيازي pdf, الرهن الرسمي, الرهن الرسمي pdf, الشفعة pdf, العقار بالتخصيص, القيود الواردة على حق الملكية, المادة 4 من مدونة الحقوق العينية, الملكية الشائعة pdf , انواع الحق, انواع الحقوق العينية, انواع الحقوق المدنية, بحث حول الحقوق العينية التبعية, بحث حول حق الملكية والقيود الواردة عليه, بحث حول محل الحق, تحميل كتاب الحقوق العينية الاصلية pdf, تعريف التبعية, تعريف الحق, حق الارتفاق, حق الارتفاق pdf, حق الرقبة, حقوق المتساكنين وواجباتهم, شرح مدونة الحقوق العينية المغربية, عقد رهن رسمي, قانون حق الانتفاع الجديد, قانون حق الجار, مجلة الحقوق العينية, مدونة الحقوق العينية, مدونة الحقوق العينية pdf, مستجدات مدونة الحقوق العينية, التقييد الاحتياطي , الحقوق العينية العقارية, الحقوق العينية في القانون المغربي, بحث حول الحقوق العينية التبعية, انواع الحقوق العينية, الحقوق العينية التبعية doc, الحقوق العينية الاصلية والتبعية في القانون المغربي pdf, الحقوق العينية التبعية pdf, تعريف الحقوق العينية في القانون المغربي
تلخيص الحقوق العينية



جعل الله حب الأرض والارتباط بها غريزة في الانسان فهو دائما يرتبط بها ويحب تملكها والدفاع عنها ووضع اليد عليها بالحيازة والاستغلال ، لكن يجب أن يكون كل هذا بشكل شرعي محكوم بالضوابط والقواعد المعمول بها قانونا ، تقنن الملكية وتقيد سلطة التصرف وتضع حقوقا وواجبات على المتملك ، والأصل في العقار هو الأرض ، فهي المنطلق لكل ما يتمتع به العقار من ثبات واستقرار ، وأهم شيء يرد عليه حق الملكية هو الأرض ، ومن ثم كانت أهم وعاء يستوعب خصائص الحق باعتباره سلطة و مزية واستئثارا بقيمة يمنحها الشرع  والقانون لشخص ويحمي مصلحته و منفعته فيها ، لكن هذا الاهتمام بالأرض واستغلالها أنتج أحكاما تختلف باختلاف الآراء والمجتمعات والعصور ، هكذا وجدت أحكام خاصة بحق ملكية الأرض وحق استغلالها.

 لذلك نجد كافة التشريعات تضع القواعد القانونية الخاصة لحماية حق ملكية العقار وضبطه وصيانته من عبث العابثين ، والدستور تطرق لهذا الأمر في الفصل 35 كما أن المادة 14 من مدونة الحقوق العينية 39.08 أكدت ما يلي : يخول حق الملكية مالك العقار دون غيره سلطة استعماله واستغلاله والتصرف فيه ولا يقيده في ذ لك إلا القانون أو الاتفاق " وإذا كان الحق هو ثبوت قيمة معينة لشخص بمقتضى القانون يخول الشخص ممارسة سلطات معينة يكفلها القانون بغية تحقيق مصلحة جديرة بالرعاية فإن حق الملكية يعتبر من أهم المسائل التي تدرس ضمن الحقوق العينية .
 ولما كانت الثروة العقارية مهمة اقتصاديا واجتماعيا وضرورة ملحة للإنسان مثل حاجته للأكل واللباس فقد ظهرت إشكالية الملكية والقوانين المرتبطة بها وامتدت فروعها إلى قانون الالتزامات والعقود والقانون التجاري في الشركات العقارية والقانون الاداري في نزع الملكية و القانون الدولي للأجانب والاستيطان فيصبح العقار مجالا للصراع السياسي وطنيا ودولي.
لقد حظي العقار المحفظ بعناية خاصة وتشريعات مهمة أدت إلى استقراره وحمايته ووضوح التعامل به ، ثم اتجهت الأنظار إلى العقار غير المحفظ فجاءت مدونة الحقوق العينية لتكون أداء للقضاء على الصعوبات القانونية الناتجة عن وضعية العقار غير المحفظ والتعرف على الوضعية القانونية لهذه العقارات والأحكام المنظمة للمعاملات الجارية عليها.

القانون الذي ينظم الحقوق العينية 08-39 الصادر في 2011/11/22
القانون السابق الذي كان ينظم الحقوق العينية هو ظهير 2 يونيو 1915 وهذا القانون كان يتعلق بالتحديد التشريعي المطبق على العقارات وينظم الملكية للعقارات كحق الانتفاع و الحبوس و.. إلا أنه كان يعرف عدة إشكالات أولها تطبيق العقارات وهناك ما يتعلق بالظرفية حيث كان المغرب تحت الاستعمار وكانت العقارات غير محفظة فكان من اللازم أن تصدر مدونة للعقار المحفظ وغير المحفظ – العدلي – وهذا هو ظهير 08-39 والهدف الذي دفع المشرع إلى إصدار هذا القانون 08-39هو توحيد الحلول القضائية المتعلقة بالنزاعات و سد الثغرات القانونية ثم تدوين العقود سيجمع بين العقار المحفظ وغير المحفظ . الهدف الأول : تجميع القضاة على مرجعية واحدة لتوحيد الأراء
 الهدف التاني : الوصول إلى استقرار التعامل بالعقارات غير المحفظة بواسطة الحقوق العينية سيتم التعرف على العقارات المحفظة وكذلك الأحكام المنظمة لهذه العقارات غير المحفظة ، لأن هناك مبدأين أساسيين في القضاء
 1- الاستقرار القانوني
 2- التوقع القانوني
 الهدف الثالث و الاساسي : تسهيل إدماج العقارات غير المحفظة خاصة عند صدور نص متعلق بتسجيل الملكية .
- قانون العقارات في طور التحفيظ 44-00
- قانون الملكية المشتركة 18-00
- قانون الكراء المفضي إلى التمليك 51-00
هذه القوانين كلها دفعت القانون العقاري إلى إدماج العقارات غير المحفظة وأول ما نص عليه المشرع في ديباجته هو وضع الاسس التنظيمية من أجل الإدماج وتوظيفها في مجال العقارات الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية هي المكلفة بالتحفيظ لا بد من جمع الأحكام المتعلقة بالعقارات غير المحفظة و لكن مع اعتبار الأمور التالية :
- الحماية القانونية للأطراف
- لا بد من اعتماد التقدم في مجال العقارات
- لا بد من حماية مصالح الاطراف المعنية مكونات القانون
مكونات القانون
القانون المنظم للحقوق العينية الجديد هو الظهير الشريف رقم 1.11.178 الصادر في 25 ذي الحجة 1432 الموافق لـ 22 نوفمبر 2011 بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية استمدت مواد هذه المدونة من قواعد الفقه الاسلامي في ضوء المذهب المالكي أصولا وفروعا مع مراعاة مقاصد الشريعة الاسلامية والاستفادة من القانون الوضعي والتشريعات النافذة وما استقر عليه الاجتهاد القضائي ومن القانون المقارن و  روعي في ذلك حاجات المجتمع العصري المتطور والرغبة في استقرار وانتشار الامن العقاري والدور الذي يجب أن تلعبه الملكية العقارية في معركة التنمية .



جاء في المادة  1 من  مدونة الحقوق العينية " تسري مقتضيات هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية ما لم تتعارض مع التشريعات الخاصة " .
وقد حددت المادة 1 من مشروع قانون رقم 19.01 نطاق تطبيق القانون بقولها " يسري هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية المتفرعة عنها سواء كان العقار محفظا أو في طور التحفيظ أو غير المحفظ .
 وتسري بعض مقتضياته على العقارات المحفظة وحدها كما تسري مقت أخرى على العقارات غير المحفظة .
 لا يطبق هذا القانون إذا تعارض مع تشريعات خاصة بالعقار كيفما كان نوعه أو طبيعته أو وجه استعماله سواء كان مخصصا للفلاحة أو العمران .
 يجب على المحكمة إذا لم تجد نصا خاصا في هذا القانون أن تطبق نصوص الظهير الشريف المؤرخ ب 9 رمضان 1331 الموافق 12 غشت 1913 بمثابة قانون الالتزامات والعقود ، فإن لم تجد نصا تستعين بالاجتهادات القضائية القارة المستندة إلى الراجح والمشهور من الفقه المالكي .
وقد توزعت مواد القانون في كتابين بعد فصل تمهيدي خاص بأحكام عامة 1-7
• الكتاب الأول : الحقوق العينية العقارية 8-221
• الكتاب الثانى : أسباب لحساب الملكية والقسمة 222-334
 ختم هذا القانون بمادتين ، المادة 333 ينسخ هذا القانون الظهير الشريف الصادر في 19 رجب 1333 موافق 2 يونيو 1915 الخاص بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة المادة 334 يسري العمل بهذا القانون بعد ستة أشهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية . و مع حلول 24 ماي 2012 تدخل مقتضيات مدونة الحقوق العينية قانون 39.08 حيز التطبيق حيث
صدرت و نشرت في الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 24 نوفمبر 2011 و صدرت قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07 و القانون رقم 32.09 المنظم لمهنة التوثيق بنفس التاريخ والجريدة .

الفصل الأول : مدخل إلى نظرية الأموال

المبحث الأول : مفهوم المال

لغة : ما يملك من الأعيان كالذهب والفضة و الانعام والدار والشجر
في اصطلاح الفقهاء : عند الحنفية كل ما يمكن حيازته وينتفع به ، فيجب أن يكون فيه شرطان ، قابلا للتملك وذا منفعة ، أما باقي الفقهاء فالمال عندهم كل ما له قيمة مادية بين الناس وتوفر فيه شرطان ، أن يكون له قيمة بين الناس ثم أن يكون الشرع قد أحله فالخنزير لا يعتبر مالا مثلا .
 ثمرة الخلاف أن الحنفية لا تعبرون المنفعة أموالا لأنه لا يمكن وضع اليد على منفعة بينما يرى باقي الفقهاء المنافع أموالا لأن المنفعة اساس التقويم ، ثم أن الحنفية يرون أن الخنزير هو مال لأن غير المسلمين يتعاملون به بينما لا يرى ذلك باقي الفقهاء .
قانونا : المال من الناحية القانونية هو الحق ذو القيمة المالية ، فالمال في نظر القانون يتكون من حقوق ، والحق إما حق عيني أو حق شخصي ، فالحق العيني هو سلطة معينة يعطيها القانون لشخص معين على شيء معين ، وأما الحق الشخصي فهو رابطة بين شخصين دائن و مدين يخول الدائن بمقتضاها مطالبة المدين بإعطاء شيء أو القيام بعمل أو الامتناع عن عمل . فالقانون اعتبر المال هو امتلاك الحق و محل مصلحة الحق وهذا المنظور لم ينظر إليه الفقه الذي نظر إلى الشيء بينما القانون نظر إلى الحق نفسه ، فالمال هو حق ذو قيمة مالية لا يمكن فصل المصلحة عن الشيء والذمة المالية تنتقل للشخص من جهة شخصيته الايجابية بينما الحق الشخصي هو رابطة دائنية وهو التزام أما الحق العيني فهو سلطة تنظر إلى محل الحق .
والفرق بين الرأي الفقهي والقانوني هو أن المالية في الرأي الفقهي صفة الشيء أو هو قيمة اعتبارية للشيء سواء تعلق به حق الانسان أم لا ، بينما يعني في القانون هو الحق نفسه الذي يتعلق بالشيء ذي القيمة المالية ، المالية فقهيا هي الشيء الذي فيه الحق وقانونيا هو الحق المتعلق بالشيء . والتشريع المغربي لم يفرق بين المال والشيء فاعتبر المال شاملا للعقارات والحقوق على حد سواء يقصد بمفردات المال الاشياء القابلة للتمول في ضوء مقومات المالية وتعريف المال وتتنوع هذه الاشياء القابلة للتمول بحسب طبيعتها إلى المفردات التالية : الاعيان ، النقود ، القروض ، الحقوق.

 المبحث الثاني : أقسام المال

أولا : أقسام المال بحسب الضمان وعدمه

 المال المتقوم :

 هو المال الذي له قيمة في نظر الشريعة الاسلامية ، وهذه القيمة في نظر الشريعة الاسلامية لا تتحقق إلا بأمرين : أن يكون الشارع قد أباح الانتفاع به مثل العقارات والمنقولات
 ثم أن يكون قيد الحيازة فالسمك في البحر لا يعتبر مالا متقوما حتى يتم اصطياده وحيازته .
شاهد ايضا :
العقود المسماة PDF

 المال غير المتقوم :

 الذي ليست له قيمة في نظر الشريعة الاسلامية ، وهو ما لم يتم حيازته كالمعادن في باطن الأرض أو أن الشرع حرم الانتفاع به كالخمر والخنزير .

نتائج تقسيم المال إلى متقوم و غير متقوم

1- صحة التعاقد عليه وعدمه :

 فالمال المتقوم يصح أن يكون محلا لجميع العقود كالبيع و الاجارة والهبة ، أما المال غير المتقوم فلا يصح التعاقد عليه فالمسلم لو باع خمرا فالبيع باطل أما الكافر لو باعه لكافر فالبيع صحيح
شاهد ايضا :


2- الضمان عند الاتلاف :

 المال المتقوم لو أتلف يستوجب الضمان لمالكه أما اذا كان غير متقوم يعني خمرا أو خنزيرا فإتلافه لا يستلزم الضمان أي التعويض .

موقف القانون الوضعي من التقوم وعدمه

التقوم ما كان ذا قيمة بين الناس ، وعدم التقوم هو خروج الاشياء عن التعامل بطبيعتها أو بحكم القانون ، فهناك شيئين لا يصلحان أن يكونا محل للحقوق قانونا :
1- النوع الأول : الاشياء الخارجة عن التعامل بطبيعتها ولا تقبل الاستئثار بحيازتها كالهواء والبحار ، غير أن هذه الاشياء اذا انفصلت عن أصلها أمكن أن تصير محلا للحق كالهواء المضغوط مثلا ، أو ماء البحر في مقالع الملح .
2- النوع الثاني : الأشياء الخارجة عن التعامل بحكم القانون ، كالمخدرات و الاسلحة وكل الاشياء المخالفة للنظام العام و الأداب كتجارة الرقيق الاسود و الابيض .
وقد نص المشرع المغربي في الفصل 57 من ق ل ع " الاشياء و الافعال والحقوق المعنوية الداخلة في دائرة التعامل تصلح وحدها لأن تكون محلا للالتزام " أي الاشياء التي لا يحرم القانون التعامل بها .

أقسام المال من حيث استقراره وعدم استقراره عقار ومنقول

 الاتجاه الاول : العقار هو الثابت وهو ما أمكن نقله وتحويله من مكان إلى آخر فالبناء والشجر والزرع الموجودة على الارض لا تعتبر عقارا عند الحنفية بل يعتبرونها منقولات .
الاتجاه الثاني : وهو ما قاله المالكية ، العقار ما له أصل ثابت لا يمكن نقله وتحويله من مكان إلى آخر مع بقاء هيئته وشكله ، كـ الارض والبناء والغرس ، أما المنقول فما أمكن نقله وتحويله من مكان إلى آخر مع بقاء هيئته وشكله كالسيارات و الكتب وكل ما له استقلال ذاتي .
موقف القانون الوضعي : ذهب إلى ما ذهب إليه فقهاء المالكية فاعتبر البناء والغرس عقارا ولم يكتف بهذا بل توسع أكثر وأدخل في المفهوم العقار المنقول المرصود لخدمة عقار أو استغلاله وأطلق عليها عقارات بالتخصيص .

المبحث الثالث : الحقوق واقسامها

الحقوق المالية و اقسامها :

الحقوق المالية هي سلطات يقررها القانون المدني وتخول اصحابها القيام بأعمال معينة لتحقيق مصلحة يمكن تقويمها بالنقود ، وتتميز هذه الحقوق بأنها تعتبر أموالا وتحسب في ثروة الانسان ويجوز التعامل بها والحجز عليها ، فالمال في نظر القانون يتكون من حقوق .
شاهد ايضا :
قانون التأمين PDF
 فالحقوق المالية تمنح صاحبها منفعة يمكن تقويمها بالنقود ، وتكون في الذمة الايجابية للشخص وهي تختلف عن الحقوق السياسية والحقوق العامة في كونها تنتقل من صاحبها أي يجوز التصرف فيها
وتتميز الحقوق المالية عن غيرها من الحقوق كونها تدخل في الذمة المالية للشخص القانوني وإليها يرجع الدائنون باعتبارها الضمان لحقوقهم المالية .
تنقسم الحقوق المالية إلى حقوق عينية و حقوق شخصية و حقوق ذهنية ، ويقوم هذا التقسيم على أساس طبيعة محل الحق فالحق الشخصي محله عمل ، والحق العيني محله شيء مادي كما في حق الملكية ، والحق الذهني محله معنوي كما في حق المؤلف .

الحق الشخصي :

 رابطة قانونية بين شخصين بمقتضاها يلتزم أحدهما وهو المدين بأن يؤدي للأخر مبلغا من النقود أو يقوم بعمل لصالحه أو يمتنع عن عمل لصالحه ، ويتبين من هذا أن الحق  الشخصي لا يقوم إلا بتوافر شخصين ، دائن ومدين ، فالدائن له حق الدائنية والمدين له واجب الالتزام .

الحق العيني :

هو سلطة مباشرة للشخص على شيء معين ، تمكنه من استخلاص حقه من ذلك الشيء مباشرة دون وساطة أحد ، كما يمكن له أن يحتج بهذا الحق ضد الكافة ، هذا يعني أن الحق العيني يتوافر على عنصرين هما صاحب الحق و موضوع الحق ، وقد عرفت مدونة الحقوق العينية الحق العيني في المادة 8 " الحق العيني العقاري هو سلطة مباشرة يخولها القانون لشخص معين على عقار معين ويكون الحق العيني أصليا أو تبعيا "
فصاحب الحق العيني لا يحتاج لممارسة حقه ولتمتع بسلطته على الشيء إلى الى التدخل من طرف شخص آخر ، وسلطة صاحب الحق على محل حقه تمنحه الحق في استعماله واستغلاله والتصرف فیه مادیا کان یهدمه آو یغیر معالمه آو یتصرف فیه تصرفا قانونیاکان یبیعه آو یکریه آو یفوته دون وساطة شخص آخر ، والأصل في الشيء محل الحق العيني أن يوجد في حيازة الشخص صاحب الحق فتجتمع في يده سلطتين سلطة فعلية وسلطة قانونية بينما الاصل في الشيء محل الحق الشخصي أن يوجد في حيازة شخص آخر هو المدين وتحت سلطته الفعلية .

خصائص الحق العيني :

 1- محل الحق العيني هو البارز ، في حين أن المدين بالحق العيني يختفي :

لأن المهم في الحق العيني ليس هو تعيين المدين لأنه لا مدين في الحق العيني بل هو تعيين الشيء محل الحق فيجب أن يكون الشيء مفرزا لذلك لا يمكن تصور شيء متملك في المستقبل أو تملك شيء غير معين بذاته لذلك نقول بأن الحق العيني حق يحتج به أمام الكافة ويتحتم على الناس كلهم احترام حق الملكية وهو التزام سلبي كامن في ذاتيته الحق لا يمكن اثارته الا اذا وقع مساس بحق الملكية ، أما في الحق الشخصي فالمهم ليس هو تعيين الشيء محل الحق بل المهم هو تعيين المدين فلا يقوم حق شخصي بدون مدين يترتب في ذمته الالتزام .
شاهد ايضا :


 2- يمكن لصاحب الحق العيني التخلي عن الشيء إذا أراد التخلص من الالتزامات العينية الواجبة عليه بحكم ملكيته للشيء :

 أي أن صاحب الحق العيني إذا كان ملتزما بالتزامات عينية بسبب هذا الحق العيني فإنه يستطيع التخلي عن حقه فيتخلص بذلك من هذه الالتزامات العينية ، أما لو كانت التزامات شخصية فلا يستطيع التخلص منها بالتخلي إلا برضاء الدائن

 3- يمكن لصاحب الحق العيني أن يتتبع الشيء في أي يد كان :

 فالحق العيني يمنح ميزة التتبع فالمالك له الحق في أن يتمسك بحقه ضد كل من يحوز الشيء و يمكنه أن يطلب استرداد ملكه منه وهو يمس الحقوق العينية الأصلية والتبعية .

4- يمكن لصاحب الحق العيني من التقدم على غيره في الشيء محل الحق :

وذلك دون أن يزاحمه أحد ، فالشيء محل الحق كله دون نقصان خاضع لسلطة صاحب الحق دون أن ينازعه فيه أحد حتى الدائنين ، و يظهر حق التقدم كما يظهر حق التتبع بوضوح أكبر في الحقوق العينية التبعية فالدائن المرتهن يتقدم في التنفيذ على العين المرهونة وهي في يد الراهن على أي دائن شخصي للراهن وعلى أي دائن ذي حق عيني تبعي متأخر عنه في المرتبة .

اقسام الحق العیني

 الحقوق العينية الأصلية :

 هي الحقوق القائمة بذاتها من دون حاجة إلى غيرها كحق الملكية والانتفاع وحق السطحية فكل من هذه الحقوق قائم بذاته مستقل عن غيره .
شاهد ايضا :
صعوبات المقاولة PDF


 الحقوق العينية التبعية :

 هي الحقوق القائمة بغيرها والتي لا يتصور وجودها بدون حق أصلي ترتكز عليه وتكون تابعة له كالرهن والامتياز ولهذا سميت الضمانات العينية أو التأمينات العينية ، وهي وسائل تضمن للدائن استيفاء حقه وتحيط الدين بالثقة التي يستطيع بها الحصول على الدين . وهي نوعان تأمينات عامة وتأمينات خاصة .

- التأمينات العامة

هي التي يشترك فيها جميع الدائنين ، وتتمثل في جميع أموال المدين الحاضرة والمستقبلية أي جميع ما يوجد في ذمته المالية ، وهناك خطر سوء إدارة المدين لأمواله مما يؤدي إلى إضعاف الضمان العام نتيجة عدم كفاية ما تبقى من أمواله للوفاء بحقوق الدائنين فتقسم قسمة الغرماء ولا يحصل بالتالي الدائنون على كامل حقوقهم . وهناك وسائل قانونية تحمي الضمان العام كالإجراءات التحفظية للحفاظ على أموال المدين وطلب الحجر على المدين و كذلك حق الدائن في إقامة الدعوى غير المباشرة للمطالبة بحقوق المدين التي امتنع عن مباشرتها .

- التأمينات الخاصة  

و هي وسائل قانونية وفرها القانون لبعض الدائنين يستقلون بها عن باقي الدائنين من أجل حماية أكبر اتجاه المخاطر التي تهدد الضمان العام وهي نوعان :

 * التأمينات الشخصية :

 وهو عندما تضم ذمة أو أكثر إلى ذمة المدين فيصبح للدائن أكثر من مدين و تكون ذممهم ضامنة للدين ، وتعتبر الكفالة أهم الضمانات الشخصية فيصبح للدائن عدة مدينين مسؤولين عن الدين .  ف1117 ق ل ع .

* التأمينات العينية :

 وتتحقق بتقرير حق عيني تبعي على مال أو أكثر مملوك للمدين أو لغير ، يخول الدائن سلطة مباشرة تنصب على شيء معين تمكنه من تتبع هذا الشيء في أيد كان لينفذ عليه بالبيع واستيفاء دينه من ثمنه متقدما على الدائنين الآخرين .
 والتأمينات العينية لا تحرم الدائن من حقه في الضمان العام ، فيكون للدائن ضمانان ، عام و خاص ، وهي أفضل من التأمينات الشخصية ، لأن هذه الاخيرة قد يتعذر على الدائن فيها الحصول على دينه إذا تعسر المدينون أما التأمينات العينية فتنصب على مال معين يخصص للوفاء بدين معين ، وقد قيل " إن الاشياء توفر الضمان و تحقق الضمان أكثر من الأشخاص "
إذن التأمين العيني يحقق الضمان الخاص إضافة إلى الضمان العام ، فالضمان الخاص يجنب الدائن مخاطر إعسار المدين و مزاحمة الدائنين الآخرين في الضمان العام بتخصيص مال معين مملوك للمدين لضمان الوفاء بدينه ، ويتحقق هذا التخصيص بتقرير حق عيني تبعي للدائن على هذا المال بما يمكنه في حالة عدم وفاء المدين من اقتضاء حقه من حصيلة التنفيذ على هذا المال بالتقدم والأفضلية على غيره من الدائنين العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة .
 و من مزايا التأمين العيني أنه يحمي الدائن من عسرة المدين و تؤدي إلى زيادة الائتمان وتيسر المعاملات التجارية وتخلق الثقة بين التجار و الافراد .

الحقوق العينية مذكورة على سبيل الحصر :

اي لا يجوز إضافة أي حق جديد حسب المادة 11 من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ " لا يجوز إنشاء اي حق عيني آخر إلا بقانون " وقد تكلفت المادة 9 من مدونة الحقوق العينية من تحديد الحقوق العينية الاصلية وهي كالتالي :

1- حق الملكية :

 وهو الأصل الذي تتفرع منه الحقوق الاخرى ، مما جعل تنظيمها وضبط أحكامها مسألة ذات أهمية قصوى بالنسبة لجميع التشريعات المعنية .
شاهد ايضا :

التحفيظ العقاريPDF

 2- حق الارتفاق و التحملات العقارية :

 عرفتها م37 ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ " حق عيني قوامه تحمل مقرر على عقار من أجل استعماله أو منفعة عقار يملكه شخص آخر "
فالارتفاق وفقا لهذا ينشأ بين عقارين في ملكية شخصين مختلفين بحيث يكون لأحد هذين العقارين أن يتحمل عبء الارتفاق ، ونسميه من أجل ذلك بالعقار المرتفق به أو العقار الخادم ، ويكون للعقار الأخر إمكانية الانتفاع منه ونسميه العقار المرتفق أو العقار المخدوم ، مثلا إنشاء ممرات إلى الطريق العام وحق المرور والسقي في العقار الخادم ، إذا لم توجد إمكانية السقي من جهة أخرى وحق فتح المطلات على ملك الغير .
 وتنشأ حقوق الارتفاق بموجب اتفاق بين المالكين لكن قد تكون الوضعية الطبيعية سببا في ذ لك ايضا فيتدخل القانون ويقرر بعض الارتفاقات استجابة للمصلحة العامة أو الخاصة فيقررها مثلا لعقار لا منفذ له إلى الطريق العام أو تفرض صالح السكك الحديدية أو الخطوط الكهربائية .
 و تتنوع حقوق الارتفاق إلى نوعين ارتفاقات طبيعية وأخرى قانونية ، فالطبيعية كحق الشرب والمجرى و الصرف و المرور والمطل أما القانوني فيفرضه القانون على عقار ما من أجل المصلحة العامة أو الخاصة فيتدخل القانون بشكل لا يترك فيه المجال للأفراد ليغيروه .

 3- حق الانتفاع :

 هو حق عيني يخول صاحبه الانتفاع بشيء مدة معينة دون أن يكون له الحق في التصرف في رقبته ، نظمته المواد 79-104 من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ " الانتفاع حق عيني يخول للمنتفع استعمال عقار علی ملك الغير واستغلاله وتنقضي مدته لزوما بموت المنتفع "

 4- حق العمرى :

 يدخل في نطاق الحقوق المنصبة على منفعة الشيء المعمر ولا يمتد إلى رقبته وهو يختلف عن الهبة و يختلف عن الانتفاع لأنه أوسع منه وأشمل من حيث المدة كما أنه يرد على المنقولات ايضا وليس العقارات فقط بينما حق الانتفاع فينصب على العقارات فقط عرفته المادة 105 من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ  " حق عيني قوامه تمليك منفعة عقار بغير عوض يقرر طول حياة المعطى له أو المعطي أو لمدة معلومة "

5- حق الاستعمال :

ويقصد به استعمال الشيء ضمن حدود معينة كاستعمال الارض للزراعة فقط من أجل سد الحاجيات أو استعمال الدار مدرسة أو مسكنا فقط نصت عليه المادة 910 في قولها " ينشأ حق الاستعمال وينقضي بنفس الاسباب التي ينشأ وينقضي بها حق الانتفاع على أن ينص في لعقد المنشى لهذا الحق على طبيعته العينية .

 6- حق السطحية :

 عبارة عن ملكية بناء أو غرس في أرض مملوكة للغير عرفته المادة 116  من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ   بقولها " السطحية حق عيني قوامه ملكية بنايات أو منشآت أو أغراس فوق أرض الغير وينتقل بالشفعة أو بالارث أو بالوصية ولا يمكن ترتيب حق السطحية على حقوق مشاعة غلا باتفاق جميع الشرکاء " و هوا حق بین الایجار و الحکر .

 7- حق الكراء الطويل الأمد :

 حق عيني يخول صاحبه الانتفاع بأرض يكتريها لمدة لا تقل عن 18 سنة ولا تزيد عن 99 عاما ، وهو يختلف عن الكراء قصير الأمد كونه يعطي لصاحبه حق التتبع و الاولوية وليس مجرد حق شخصي كما هو الامر في الكراء العادي .
 وله امتيازات عديدة عن الكراء العادي كحق استعمال العقار فيما أعد له و الاستفادة من غلات العقار الفلاحية والصناعية وكذا هدم التحسينات و صيانة العقار والقيام بتكاليفه و تحملاته وإصلاحه و أداء وجيبة كراءه وغالبا ما تكون زهيدة .

 8- حق الحبس :

 وتسمى أيضا الاوقاف ، عرفها الفصل 73 من ظهير 19 رجب بقوله " الحبس أموال أوقفها المحبس المسلم ويكون التمتع بها لفائدة أنواع المستفيدين الذين يعينهم الحبس "

9- حق الزينة :

هي التجهيزات التي يقيمها المكتري في العقار مما يحتاجه في تسييره واستغلاله كما يقصد به أيضا البناء والغرس الذي يحدثه المكتري ، عرفته المادة 131 من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ  " الزينة حق عيني يخول صاحبه ملكية البناء الذي شيده على نفقته فوق أرض الغير ، و ينشأ عن هذا الحق بالعقد مع تشييد البناء وينتقل بالشفعة أو الارث أو الوصية ولا يمكن ترتيب حق الزينة على حقوق مشاعة إلا باتفاق جمیع الشرکاء "

 10- حق الهواء والتعلية :

 عرفته المادة  138  من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ   " حق عيني عقاري قوامه تملك جزء معين من الهواء العمودي الذي يوجد فوق بناء قائم فعلا يملكه الغير مع تحديد أبعاده وذلك من أجل إقامة بناء تسمح به القوانين و الانظمة "
 11- الحقوق العرفية المنشأة بوجه صحيح قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ

 12- حقوق الجلسة والجزاء :

 الجلسة هي أن يكري العقار مثل الحمام أو الفران أو الدكان لمن يستغله ويتفق الطرفان على أن الكراء يستمر عشر سنين أو أكثر أو إلى غير نهاية ، وهناك الجزاء وهو ان تكتري الارض الخالية لمن بنى فيها أو غرسها ويبقى المكتري فيها ولا يطالب بإفراغها ويكون غالبا في الاراضي الفلاحية .

الحقوق العينية التبعية :

 نظمها المشرع في القسم الثاني من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ  ووزعها على 3 أبواب وهي الامتيازات و الرهن الحيازي ثم الرهن الرسمي .
شاهد ايضا :

التحفيظ العقاريPDF

أولا - حق الامتياز

 عرفه الفصل 1243 من قا ل ع " حق أولوية يمنحه القانون على أموال المدين نظرا لسبب الدين "
" حق عيني تبعي يخول للدائن حق الاولوية على باقي الدائنين ولو كانوا مرتهنين " .

- خصائص حق الامتياز :

1- حق عيني تبعي لا يقبل التجزئة : يخول لصاحبه حق الافضلية استيفاء لدينه المضمون بالتقدم على سائر الدائنين العاديين والمتأخرين له في المرتبة ويمنحه ميزة تتبع الاموال المثقلة بهذا الحق في نفس الوقت ، ويترتب عن ذلك ضرورة وجود التزام أصلي يستند إليه ويدور معه في الوجود وفي العدم وفي الصحة و البطلان ويبقى هذا الحق ما بقي الالتزام الاصلي وينقضي بانقضائه ، ويترتب عن ذلك أن تكون كافة الاموال المثقلة بهذا الحق ضامنة لمجموع الدين .
 2- لا ينشأ حق الامتياز إلا بنص القانون فلا يتقرر الامتياز باتفاق أو بحكم القضاء
3- يتقرر حق الامتياز ابتداء لضمان بعض الحقوق التي ورد تعدادها حصرا بنص القانون
4- يرد حق الامتياز على العقار كما يرد على المنقول
5- حق الامتياز الواقع على العقار معفى من التسجيل في السجل العقاري في حين أن الامتياز الواقع على منقول لا يسجل أصلا .
 6 - تتحدد رتبة حقوق الامتياز لاعتبارات تتعلق بصفة الديون المضمونة ووفقا للترتيب الذي جاءت به عندما نص عليها المشرع بالنسبة لحقوق الامتياز الواقع على منقول حسب الفصل 1248 ق ل ع بالنسبة للعقار مادة 144 من من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ   .

ثانيا : الرهن الحيازي

عرفه الفصل 1180 من ق ل ع " هو عقد بمقتضاه يخصص المدين أو أحد من الغير يعمل لمصلحته شيئا منقولا أو عقاريا أو حقا معنويا لضمان الالتزام وهو يمنح الدائن حق استيفاء دينه من هذا الشيء بالأسبقية على جميع الدائنين الاخرين إذا لم يف به المدين "
و عرفته مدونة الحقوق العينية : الرهن الحيازي حق عيني يتقرر على ملك يعطيه المدين أو كفيله العيني إلى الدائن المرتهن لضمان الوفاء بدين ويخول الدائن المرتهن حق حيازة المرهون وحق حبسه إلى أن يستوفي دينه " فهو عقد يضع بمقتضاه المدين مالا معينا تحت حيازة الدائن أو نائبه ضمانا لدينه أو حق عيني يقع على منقول يضعه مالكه في حيازة الدائن أو حيازة من اتفق عليه العاقدان ضمانا للالتزام وفي حالة عدم الوفاء يحق بيع العقار واستيفاء الدين من الثمن بالأفضلية على سائر الدائنين .
 والرهن الحيازي له آثار أهمها حق حبس المرهون والاحتفاظ به إلى حين حلول أجل الوفاء كما فرض عليه التزامات أهمها حراسة العقار والمحافظة عليه كأنه ملكه و القيام بالإصلاحات الضرورية للعقار .

ثالثا : الرهن الرسمي

عرفته المادة 165 من مدونة الحقوق العينية " هو حق عيني تبعي يتقرر على ملك محفظ أو في طور التحفيظ ويخصص لضمان أداء دين " إذن هو سلطة مباشرة مقررة للدائن على عقار مخصص لوفاء دينه يخوله أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون .

 والفرق بين الرهن الحيازي والرهن الرسمي 

يظهر في أن الأول لا يترتب عنه أي أثر إلا إذا انتقلت حيازة الشيء المرهون إلى الدائن بينما ليس شرطا في النوع الثاني بل يظل تحت حيازة الراهن لأن تسجيل عقد الرهن في السجل المخصص لذلك يقوم مقام تلك الحيازة .
 والرهن الحيازي الرسمي من أهم وسائل الائتمان في العصر الحديث لأنه يضمن مصلحة الدائن ويكفل له حماية قوية لدينه كما أنه يصب في مصلحة المدين فيوفر له حق استغلال عقاره ثم إنه يوفر مبدأ الحماية القانونية للغير .

السجل العيني

 ما يميز النظام العقاري المغربي هو الازدواجية فهناك عقار محفظ و عقار غير محفظ ، و العقار غير المحفظ يستمد أحكامه من الشريعة الاسلامية .

مبادئ السجل العيني

من أهمها :
1- مبدأ حجية القيد أي أن العقار لا تكون له حجية مطلقة إلا إذا كان لديه حجية
2- مبداً التخصيص أو التنظيم العيني فيتم تخصيص صفة لكل عقار
3- مبدأ الأثر الانشائي أي عندما يسجل العقار في السجل العيني ينشأ بموجبه حق عيني على العقار
4- شرعية التسجيلات أي أن السجل العيني يقتضي أن يقوم المحافظ بالتثبت من المحررات وهوية الاطراف
 5- تعويض المتضرر من القيد
 6- عدم سريان التقدم في مواجهة بيانات السجل العيني .
وظائف السجل العيني
لسجل العيني 3 وظائف :
1- وظيفة دفاعية
2- وظيفة ناقلة
 3- وظيفة الثقة أي أن تضع ثقتك الكاملة في السجل العيني .

المبحث الرابع : الأشياع و اقسامها

 الشيء هو أكثر التصاقا بالحق العيني منه بالحق الشخصي لأن الحق العيني سلطة قانونية مباشرة على الشيء محل الحق .
 وبالتالي يتصل صاحب الحق العيني بالشيء اتصالا مباشرا . والشيء في نظر القانون هو ما يصلح أن يكون محلا للحقوق المالية فشرط الشيء إذن أن يكون غير خارج عن التعامل أي قابلا للتعامل فيه ، جاء في المادة 81 من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ   " كل شيء غير خارج عن التعامل بطبيعته أو بحكم القانون يصح أن يكون محلا للحقوق المالية "
 والأشياء التي تخرج عن دائرة التعامل بطبيعتها هي التي لا يستطيع أحد أن يستأثر بحيازتها كالهواء والماء الجاري وأشعة الشمس ، وأما الخارجة بحكم القانون هي التي لا يجيز القانون أن تكون محلا للحقوق المالية كالمخدرات و الممتلكات العامة
ويمكن تقسيم الأشياء حسب :
 - جواز تملكها ، فهناك اشياء قابلة للتملك وأخرى غير قابلة للتملك - صلاحيتها لتكرار استعمالها ، فهناك من تستهلك بمجرد الاستعمال وأخرى ستكرر استعمالها
 - من حيث تعيينها ، فهناك أشياء مثلية و اشياء قيمية
 - من حيث ثباتها ، فهناك أشياء ثابتة وأخرى منقولة
- من حيث تخصيص منفعتها ، فهناك أشياء للمنفعة العامة وأخرى للمنفعة الخاصة كما أن الأموال أو الحقوق المالية تنقسم إلى أموال ثابتة وأموال منقولة ، وإلى أموال عامة و خاصة والأشياء تنقسم مبدئيا إلى أشياء مادية وأخرى غير مادية ، والأصل أن تكون مادية ، أي لها حيز محسوس كالمباني والمواشي والمحصولات والمأكولات .

* تقسيم الأشياء المادية

أهم تقسيم هو : عقارات و منقولات

العقار :

عرفه المالكية " الشيء الثابت الذي لا يمكن نقله ابدا أو لا يمكن نقله إلا بتغيير هيئته مثال الأول الأرض ومثال الثاني البناء والأشجار "
 و عرفه القانون " كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف " و سار المشرع المغربي مع تعريف المالكية ، وقد اضاف إليه نوعا من الأشياء يدخل بطبيعته في تعريف المنقول ولكنه يعتبر عقارا إذا توفرت فيه شروط خاصة وسماه عقارا بالتخصيص للمقابلة بينه وبين النوع الاصلي من العقارات التي تسمى عقارات بطبيعتها ، وقد بينت مدونة الحقوق العينية هذين القسمين
 في المادة 5  من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ  حيث نصت على أن " الأشياء العقارية إما عقارات بطبيعتها أو عقارات بالتخصيص "
المادة 6 من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ  " العقار بطبيعته هو كل مستقر بحيزه ثابت فيه
لا يمكن نقله من دون تلف أو تغيير في هيئته "
المادة 7 من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ   " العقار بالتخصيص هو المنقول الدي يضعه مالكه في عقار يملكه رصدا لخدمة هذا العقار واستغلاله أو يلحقه به بصفة دائمة " .

المنقول :

 هو كل ما يمكن نقله من مكان لأخر مع بقاء حالته مثل الحيوانات والنقود و الامتعة .
والتمييز بين العقار والمنقول يرجع إلى طبيعة الشيء نفسه ، فإن كان لا يقبل النقل دون تلف فهو عقار وإن كان يقبل النقل دون تلف فهو منقول . إلا في حالتي العقار بالتخصيص والعقار بحسب المال .
 والأشياء المنقولة تنقسم إلى منقولات بطبيعتها ومنقولات بحسب المال

 المنقولات بطبيعتها :

هي كل شيء يمكن نقله من مكان لأخر دون أن يؤدي نقله غلى تلف فيه سواء كان الانتقال ذاتيا كالحيوان أو بفعل قوة خارجية لدفعه وتحريكه .
 مثال ذلك :
- كل أنواع النقود والحيوانات و الآلات والمتاع المنزلي
- السفن البحرية
- المركبات الأرضية والهوائية
- أدوات البناء والمعدات

 المنقولات بحسب المال :

هي أشياء ثابتة تتخذ صفة منقولات لأن نية المتعاقدين تنصرف إلى فصلها عن مستقرها كبيع أنقاض بناء أو بيع اشجار من أجل تفحيمها أو بيع ثمار ومحاصيل زراعية .

* الأشياء غير المادية :

 هي الشيء غير المحسوس بل يدرك بالفكر وهي الحقوق الذهنية كالاختراعات والعلامات التجارية و الأعمال الأدبية ، وهي بهذا الاعتبار لا تدخل لا في المنقولات ولا في العقارات .
لكنها تبقى حسب القانون المغربي منقولة لأنها لم تذكر في الفصل 6 الذي عدد الأشياء العقارية .

فوائد التمييز بين العقار والمنقول

* من وجهة القانون المدني

- من حيث نقل الملكية : نقل ملكية العقار سواء كان محفظا أو غير محفظ تختلف عن نقل ملكية المنقول ، فالعقار غير المحفظ لا تنتقل ملكيته إلا إذا كان مكتوبا في محرر ثابت التاريخ وطبقا للشكل المحدد قانونا ف 489   وكذلك العقار المحفظ يشترط أن يسجل في السجل العقاري لنقل ملكيته بينما المنقول تنتقل ملكيته بمجرد التعاقد ف 488 باستثناء المركبات الهوائية والسيارات والسفن التي تسجل في سجل خاص .
- من حيث اختلاف دور الحيازة في العقار والمنقول : الحيازة في العقار لا تخول الملكية إلا في حالات التقادم بينما في المنقول تؤدي إلى الملكية دون حاجة إلى التقادم .
- من حيث التأمين : العقار يمكن أن يكون محلا للضمان العيني مع بقاء العقار في يد صاحبه بينما في المنقول يجب أن يكون رهنا حيازيا فيتنقل إلى يد الدائن المرتهن ، وقد أجاز قانون السير والقانون البحري التأمين على السفن والسيارات .
 - إشهار العقار دون المنقول : يخضع العقار لإجراءات إشهارية محددة حفاظا على الحقوق والمصالح أما في المنقول فلا يخضع للإشهار باستثناء رهن الاصل التجاري أو بيعه يخضع للإشهار في السجل التجاري .
- فيما يتعلق بالوقف : العقار يصح وقفه ولا يصح ذلك في المنقول - من حيث الشفعة : العقار تجري عليه أحكام الشفعة أما في المنقول فلا
- من حيث الحيازة : حيازة العقار غير المحفظ محمية بدعاوى الحيازة التي يمكن أن يرفعها الحائز لمنع التعرض أو استرداد الحيازة وفي العقار المحفظ يستطيع المالك أن يطلب رفع أي تعرض عن طريق قاضي المستعجلات دون اي دعوى حيازة لكن في المنقول فالحيازة ليست محمية ولا يستطيع حائز المنقول ممارسة دعوى الحيازة للدفاع عن حيازته .

* من حيث القانون التجاري :

 بيع وشراء العقار تعتبر من الأعمال المدنية بينما بيع وشراء المنقولات تكون تارة معاملات مدنية وتارة أخرى تجارية .

* من وجهة القانون الاداري :

نزع الملكية الجبري للمنفعة العامة لا تسري إلا على العقارات أما المنقولات فلا تنزع ملكيتها إلا في حالة المصادرة في حالات خاصة .

 * من جهة قانون المسطرة المدنية :

 - من حيث الاختصاص المكاني :
 في حالة العقار ترفع الدعوى في المحكمة الموجودة في دائرة العقار بينما في المنقول فالدعوى تقام في محكمة موطن المدعي عليه ف 28 ق م م م
- من حيث الحجز :
 الحجز على العقار يخضع لإجراءات عديدة ف 469 بينما في المنقول فحجزه يكون بمحضر تبين فيه بالتفصيل مفردات الاشياء المحجوزة ف 460  
- من حيث أثر الدعوى إزاء الغير :
 الدعوى العقارية تسري اتجاه الغير من اليوم الذي يسجل فيه بالرسم العقاري العقد المستند إليه في الدعوى أو في اليوم الذي يتم تقييد مقال التداعي تقييدا احتياطيا في السجل العقاري أما في الدعاوي على منقول فلا شيء من ذلك

* من وجهة نظر القانون الجنائي :

 هناك جرائم لا ترتكب إلا على منقول كالسرقة والاختلاس وهناك جرائم لا تكون الا بخصوص عقار كالهدم أو إتلاف المحاصيل .

* من وجهة نظر القانون الدولي :

 العقود بشأن عقار تسري عليها قوانين الدولة الكائن ضمنها العقار أما المنقول فيسري عليه قانون الدولة التي يوجد فيها الموطن المشترك للمتعاقدين إذا اتحد موطنهما أما إذا اختلف فيكون موطن الدولة التي سرى فيها العقد ، كما أن تملك العقار للأجانب يكون مقيدا بالتشريع بينما في المنقول يكون غالبا بدون اي قيود .

المبحث الخامس : العقار ات و اقسامها

 قسم المشرع العقارات إلى قسمين ، عقار ب طبيعته و عقار بالتخصيص

- العقار بطبيعته :

 يشمل العقار كل ما يتصل بالأرض أو ما يندرج في البناء ، وقد عرف الفقهاء العقار بأنه ما لا يمكن نقله من مكان الى آخر كالدور و الاراضي ، و عرفه المشرع المغربي " العقار بطبيعته هو كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله من دون تلف أو تغيير في هيئته " لكن حاليا يمكن نقل العقار مع الحفاظ على هيئته فيمكن إذن تعريف العقار بطبيعته حاليا بأنه الشيء المعد في الاصل لأن يبقى مستقرا في حيزه وثابتا فيه لا ينتقل منه إلا استثناء ويتطلب نقله في أغلب الاحيان استعمال وسائل تقنية خاصة لا تتوفر عادة للعامة

قوام العقارات بطبيعتها :

كان الفقهاء قديما يعتبرون الأرض وحدها عقارا لكن المالكية توسعوا في ذلك و اضافوا إليها المباني و الاشجار وقد وسع المشرع المغربي فأضاف إلى إليها الثمار و ما تحت الارض من مناجم و مقالع ، وهكذا نجد الفصل من ظهير 19 رجب 1333 ينص على " إن الأرض والبنايات عقارات بطبيعتها وكذا الشأن في الآلات والمنشآت المثبتة والمرساة ببناء أو أعمدة والمدمجة في بناية أو أرض وتعتبر عقارات بطبيعتها المحصولات الفلاحية الثابتة و جذورها وثمار الاشجار التي لم تجن و الغابات التي لم تقطع اشجارها " هكذا يتبين من النص القانوني أن العقارات بطبيعتها هي :
الأراضي :
هي العقارات الاساسية التي تقوم في باطنها أو سطحها بقية العقارات ، سواء كانت أراضي فلاحية أو سكنية أو صناعية أو مناجم  و مقالع ، فتبقى الارض هي الأصل في العقار بطبيعته عند جميع القوانين وجميع الفقهاء ومنها تستمد جميع العقارات هذه الصفة ما دامت متصلة بها ومندمجة فيها في هي عقار بطبيعته على كل حال .
 النباتات :
 كل ما ينبت على سطح الأرض من نبات كالغابات أو بفعل الزراعة متى كانت ممتدة جذورها في الارض فهي عقارات حسب الفصل 6 من ظهير 19 رجب ، لكن عندما تزول جذورها من الارض تزول عنها صفة العقار وتصبح منقولات .
 المباني والمنشآت :
وهي عقارات لأنها مندمجة مع الأرض بفعل الانسان أما النباتات فهي مندمجة بفعل الانسان وعوامل الطبيعة ، ولا يشترط أن يكون قد أقامها هو مالك الارض فحتى البنايات خلال المعارض المؤقتة تعبر عقارات .
المقالع والمناجم :
وهي الاماكن الطبيعية التي توجد فيها مواد منجمية المذكورة في الفصل 2 من ظهير 16 ابريل 1956 والتي صنفها المشرع في ست مواد معدنية وهي الالومنيوم والحديد والنحاس والزنك والذهب والفضة ثم مقالع الحجارة والفحم النباتي والحجري و الهيدروكاربورات السائلة والغازية و الاسفلت و الفوسفاط .

- العقار بالتخصيص

عرفته المادة 7 من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ   بقولها " العقار بالتخصيص هو المنقول الذي يضعه ملكه في عقار يملكه لخدمة هذا العقار واستغلاله أو يلحقه به بصفة دائمة "
إذن العقار بالتخصيص هو شيء منقول بطبيعته لكن المشرع اعتبره شيئا ثابتا لصلته الوثيقة بالعقار المرتبط به كالآلات الفلاحية والماشية التي تحرث الارض ، أو كالأثاث الذي يضعه المستثمر في فندق فلا يتصور فندق بلا أفرشة فيصبح العقار والمنقول وحدة اقتصادية واحدة لا يمكن فصلهما ، وهنا يأخذ المنقول صفة العقار بحكم عامل التخصيص ، لذلك اعتبر المشرع المنقولات التي يخصصها مالكها لخدمة العقار عقارا بالتخصيص هكذا يصبح المنقول من ملحقات العقار ويأخذ حكمه ومصيره من حيث انتقال الملكية والحجز عليه ودخوله في نصيب الموصى له بالعقار .

* أساس  فكرة العقار بالتخصيص

 هو ضمان استغلال العقار على الوجه الأحسن عن طريق إعطاء المنقول أحكام العقار ف130 وهي فكرة لم تكن معروفة في الفقه الاسلامي ، لكن المشرع المغربي اقتبسها من المشرع الفرنسي وقصد من ذلك تقوية الرابطة بين المنقولات المرصودة لخدمة العقار بطبيعته وبين هذا العقار و استغلاله الاستغلال الحسن و منع انفصاله عنه في قضايا الحجر أو الوصية أو القسمة .
فمنعا لوقوع الضرر بفصل الالات الزراعية مثلا عن الارض أو الاثاث عن الفندق جاءت فكرة العقار بالتخصيص .
أما المنقولات الموضوعة في العقار وغير المتصلة به كالحيوانات والأدوات فلا تتبع العقار عند بيعه إلا إذا اتفق المتعاقدان على ذلك ، واعتبروها تابعة للعقار إذا توفر شرطان الأول أن يكون مالك المنقولات هو مالك العقار والشرط الثاني أن تكون لازمة لاستغلال هذا العقار الملحقة به .
من هذه المنقولات مفاتيح العقار و وثائق الملكية والحجج المتعلقة بالعقار و السلالم و الابواب والنوافذ وأنابيب المياه و الأقفال و الادراج و الخزائن المثبتة .
وقد أخذ المشرع المغربي نظرية العقارات بالتخصيص عن القانون الفرنسي ونص عليه في المادة 7 من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ  " العقار بالتخصيص هو المنقول الذي يضعه ملكه في عقار يملكه لخدمة هذا العقار واستغلاله أو يلحقه به بصفة دائمة " ، وهي نظرية تنطبق على تلك التي تخضع للفقه الاسلامي الذي يعتبر أن البستان المتعلق بالمنزل لا يكون من توابعه إلا إذا كان صغيرا بحيث لا يمكن فصله عن الدار أو كان معتبرا من توابع المنزل .
 والصفة العقارية في العقارات بالتخصيص ليست دائمة بل مؤقتة وقابلة للزوال في أي وقت ، فإذا كانت إرادة المالك في حدود موضوعية تملك أن تعطي بعض المنقولات صفة العقار بالتخصيص فإنه بالإمكان أن تنزع عنها هذه الصفة بإعلان ظاهر بما يفيد إلغاء التخصيص وبالتالي إنهاء وحدة الملكية وهنا تعود للعقار بالتخصيص صفة المنقول ما لم يلحق بعقار آخر .
 تم انتقاد نظرية العقار بالتخصيص من لدن بعض الفقهاء الفرنسيين لسببين أولهما أن اعتبار المقول عقارا بالتخصيص مخالف للواقع ولطبيعة الاشياء والسبب الثاني أن العقار بالتخصيص يبقى خاضعا لأحكام المنقول لأن ملكيتها لا تتوقف على التسجيل ولو كانت ترتبط بعقار محفظ .

* أهم النتائج المترتبة على اعتبار فكرة العقار بالتخصيص
 1- لا يجوز الحجر على العقار بالتخصيص مستقلا عن العقار الاصلي
2- الرهن الرسمي يمتد ليشمل العقار بالتخصيص
3- العقار بالتخصيص يتبع العقار الاصلي عند البيع أو القسمة أو الوصية

* شروط اعتبار المنقول عقارا بالتخصيص

1- أن يكون المنقول والعقار لمالك واحد
2- أن يخصص المنقول لمنفعة العقار ، مادة  7 من ﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ   ، ونفهم هنا خدمة العقار لا خدمة المالك وليس بالضرورة أن يكون التخصيص دائما بل يمكن أن يكون عارضا .
3- أن يكون العقار الذي خصص للمنقول على منفعته عقارا محفظا ، بموجب ظهير 19 رجب 1333 ، وعليه فالمنقولات التي يرصدها أصحابها على منفعة عقار غير محفظ تبقى محافظة على طبيعتها كمنقول ولا تصير عقارا بالتخصيص .

* طرق التخصیص :

حسب الفصل 7 من ظهير 19 رجب فإن المنقول يصبح عقارا بالتخصيص بطرقتين الاولى برصده على استغلال عقار بطبيعته والثانية بإلحاقه أو ربطه بالعقار بصفة دائمة .

أولا : رصد المنقول على استغلال عقار بطبيعته

المنقول يصبح عقارا بالتخصيص إذا رصده صاحبه على استغلال عقار يملكه ومدلول الاستغلال يختلف من تشريع لأخر فالتشريع اللبناني مثلا اقتصر على الاستغلال الزراعي والصناعي ولم يعتبر اثاث الفنادق والبيوت ومحلات التجارة عقارات بالتخصيص ، بينما سار المشرع المصري والسوري والمغربي على نحو موسع فالفصل 7 من ظهير 19 رجب اعطى للاستغلال صورة مطلقة بحيث يشمل كل ضروب الاستغلال من زراعي أو صناعي أو تجاري أو مدني .

1- الاستغلال الزراعي :

 - آلات الحرث والحصد والبذر
- البذور والتبن والسماد
- الحيوانات التي تستخدم في الزراعة وكذا التي تربى داخل الاراضي الزراعية كالحمام و النحل و الاسماك و دود القز و الارانب والبقر والدجاج
- المعاصر و المراجل و الانابيب والمخازن .

2- الاستغلال الصناعي :

 الألات والمعدات والاجهزة التي تسخر للمصنع سواء كانت ثقيلة أو خفيفة ثم المواد الخام .

3- الاستغلال التجاري أو المدني :

ما يرصد للمحلات التجارية مثل الطاولات والعربات والمخازن و الآلات والفراش و الاثاث وما يلحق بالمطاعم والمسارح والملاهي من آثاث و لباس و آلات موسيقية و مقاعد و ستائر ، أما في الاعمال المدنية فما يلحق بالمدارس والمستشفيات مثل السبورات والمقاعد والطاولات والكتب والمعدات الطبية وسيارات الاسعاف مما يلحق بصفة دائمة بالمنازل السكنية مثل الفراش و الزرابي والكراسي ، ويشترط في هذه المنقولات أن تكون في المكان المخصص لها داخل العقار بحيث تؤدي منفعتها .

ثانيا : ربط المنقول بالعقار بصفة دائمة

جاء في المادة 7 من مدونة الحقوق العينية " أو يلحقه بصفة دائمة " ففي ضوء هذا المعيار نلتمس المنقولات المرتبطة ارتباطا دائما بالعقارات كالمفاتيح و الافران والرفوف والسلالم ثم كل ما يتمم العقار كالأبواب والنوافذ و أثاث المسجد و رفوف المطبخ أما الارائك والزينة المخصصة لخدمة المالك وليس لخدمة العقار فلا تعتبر عقارا بالتخصيص وتعتبر من المنقولات .
نشير إلى أن المادة 8 من ظهير 19 رجب 1333 اشارت إلى نوع ثالث من العقارات وهي "العقارات بحسب المحل الذي تنسحب عليه " وهي :

1- الحقوق العينية العقارية التي تنسحب على عقار :

 ملكية العقارات ، الأحباس ، الكراء الطويل الأمد ، الانتفاع بهذه العقارات ، حق استعمال السكنى ، حق السطحي ، الرهن الحيازي ، الارتفاق والتكاليف العقارية ، الامتيازات والرهون الرسمية ، الحقوق الاسلامية كالجزاء و الجلسة والزينة والهواء .

2- الدعاوى التي ترمي إلى استحقاق عقار :

 وهي الدعوى التي ترمي إلى حماية الحق العيني و كل دعوى تهدف إلى حماية الحق العيني العقاري تعتبر دعوى عقارية و تخضع لأحكام الدعاوى العقارية سواء من حيث تحديد المحكمة المختصة أو من حيت الاثار الناجمة عن اعتبارها عقارا ، مثال لك دعاوى استحقاق عقار ، دعاوى تثبيت حق متفرع عن الملكية ، دعاوى قسمة الاموال العقارية ، دعاوى الشفعة ، الدعاوى الحيازية .
دعوى الاستحقاق والدعاوى الحيازية :
* دعاوى الاستحقاق تهدف إلى حماية حق الملكية ، ويكون محلها المطالبة بملكية شيء عقار أو منقول أي المطالبة بملكية العقار أو المنقول وليس المطالبة بآثار ذلك كالاسترداد . أما دعاوى الحيازة فهي ترمي إلى حماية الشخص الحائز للحقوق العقارية ويقتصر فيها على النظر في هاته الحيازة المادية دون الخوض في حق الملكية وإلا فهي دعوى استحقاق ، ودعوى الحيازة يراد بها صيانة حق الحائز الظاهر حفاظا على استغلال الاملاك والاستفادة منها وحماية النظام العام في المعاملات وعلى من يدعي حقا ما على عقار أن يلتجئ إلى القضاء لعرض نزاعه في إطاره ، فدعوى الحيازة موضوعها حماية الحيازة في ذاتها بصرف النظر عن اساس الحق الذي تستند إليه أي سواء كان الحائز مالكا أم غير مالك للعقار ، والقانون يحمي الحيازة لذاتها لأنها تكون غالبا قرينة الملكية لكن إجراءاتها المسطرية تختلف عن تلك في دعوى الملكية .
 والحيازة يحميها القانون بشرطين مادي و هو الحيازة الفعلية الواقعية و معنوي وهو هوية الحائز في أن يحوز العقار كمالك و دعاوى الحيازة لا تمارس إلى على العقارات التي يمكن اكتساب ملكيتها بالتقادم أما العقارات المملوكة للدولة أو العقارات الموقوفة أو الاراضي الجماعية فلا يمكن اكتساب ملكيتها بالتقادم ولا يجوز ممارسة دعوى الحيازة عليها كما أنه لا يجوز ممارسة دعوى الحيازة على عقارات محفظة .
وأصعب مسألة في دعوى الاستحقاق هي إنبات حق الملكية ، ويقع عبء الاثبات على عاتق المدعي و تكمن الصعوبة في أن حق الملكية حق شامل جامع مانع و نافذ اتجاه الناس كافة ولا يعرف القانون سندا يثبت الملكية اثباتا مباشرا و حاسما إلا عن طريق السجل العيني فمجرد تسجيل العقار باسم شخص معين في هذا السجل يعتبر دليلا قاطعا على ملكية هذا الشخص للعقار بالنسبة للكافة .

* طرق اثبات الملكية :

1- السجل العيني : وهو ذو دلالة يقينية قاطعة و حجة على الكافة .
2- التقادم المكسب الطويل والقصير : وهو أيضا ذو دلالة قاطعة فمتى أثبت المدعي أنه حاز العقار هو و سلفه من قبله على مدى 15 سنة دون انقطاع مع استيفاء شروط الحيازة فقد تملك العقار بالتقادم وكان دليلا على ملكيته للعقار .
3- الحيازة : إذا استوفت شروطها ولم تكن مقرونة بإكراه و لم تحصل خفية ولم يكن فيها لبس فتكون قرينة قانونية على الملكية ولكنها غير قاطعة فهي دليل على الملكية إلى أن يثبت العكس .
وهناك طرق أخرى للإثبات لكنها تبقى ذات دلالة ظنية و يرجح القاضي بينها .

لا تنسونا ووالدينا من صالح الدعاء

جديد قسم : ملخصات S6

  1. جزاكم الله خيراً .... و أسأل الله العظيم رب العرش الكريم أن يرحم والدينا ووالديك أحياءاً و أمواتاً

    ردحذف
  2. بارك الله فيكم وزدكم علما

    ردحذف
  3. ارجو الحصول على هدا الملخص

    ردحذف
  4. جزاك الله. بخير وانبتك نبات حسن وفقك الله
    كيف يمكن الحصول على هدا الملخص ؟؟؟

    ردحذف
  5. المرجو ارسال هدا الملخص عبر ايميل

    ردحذف
  6. والله يرحم ولديك ويجازيك على على كل حرف حسنة ❤

    ردحذف
  7. أن كان بالإمكان مدي بهذا الملخص وجزاكم الله خيرا وجعله في ميزان حسناتكم يوم لا ينفع مال ولا بنون

    ردحذف